申华控股 重庆万州密溪沟项目市场调研报告.doc

申华控股万州密溪沟项目 市场调研报告 天晟不动产 2010-6 目 录 第一部分 重庆城市概况及其与万州发展战略关系分析 2 一、重庆城市概况 2 二、重庆宏观经济环境 3 三、万州城市现状及发展定位 8 四、万州经济运营环境分析 11 五、万州建成重庆第二大城市的相关内容 19 小结 26 第二部分 万州各片区格局分析及研究 28 一、区域发展总体格局及发展方向 28 二、居住板块划分 31 三、万州区商贸流通 32 四、加快建成“西三角”商贸物流中心 35 三、商圈划分 38 小结 40 第三部分 万州房地产市场格局及发展预判 41 一、住宅市场板块划分 41 二、典型楼盘分布及营销情况 42 小结 44 第四部分 密溪沟片区与江南新区城市关系分析 46 一、江南新区基本情况 46 二、规划设计情况 48 三、开发建设情况 50 四、江南新区找准加快发展的八大引擎 51 小结 52 第五部分 密溪沟片区现状及规划分析 55 一、密溪沟片区现状 55 二、密溪沟片区规划 59 第六部分 天仙湖项目概述 62 第一部分 重庆城市概况及其与万州发展战略关系分析 一、重庆城市概况 1、城市地位 重庆是我国西部增长极、长江上游经济中心、国家五大中心城市、内陆开放高地和国家级的交通枢纽。（《重庆市城乡总体规划（2007-2020）》） 被美国《时代》周刊和英国《金融时报》评为 “亚洲十大最佳投资城市”第七位。 2010，西部大开发第十年，作为内陆城市发展高地，从寸滩保税港区通过国务院验收，到“两江新区”挂牌。腾飞的重庆再添羽翼。 2、幅员面积及人口 重庆幅员面积8.2403万平方公里（中国省级行政区第26名），是我国管辖面积最大的直辖市。 2008年末总人口3253.32万人。重庆全市城镇人口1361.15万人，城镇化率49.99%。 重庆在全国各省市中占重要地位，其城市发展速度将越来越快。 二、重庆宏观经济环境 1．重庆市经济环境分析 （1）近几年重庆生产总值GDP情况分析 2008年由于全球金融危机的影响，全市GDP有所回落，增幅达到了14.3%。2009年我市经济较快扭转了经济明显下滑的态势，率行经济的总体回升，达6528.72亿元，同比增长14.9%。从近几年国民经济发展状况来看，经济呈健康、快速、持续发展。这一方面也极大刺激了房地产市场的高速发展。 （2）近三年来人均GDP情况分析 备注：以上人均GDP以户籍常住人口计算 2009年人均GDP达到23184元，重庆市在全面建设小康社会征程上又跨过关键一步。目前重庆市房地产市场处于快速发展期，人们的销费购买水平进一步提高，这为城市房地产的发展提供了一个很好的发展平台和有力的市场支持。 （3）人均住房面积发展分析 随着经济的增长，居民居住水平亦逐年得到提高，到2008年末我市人均居住面积达到了29.7平方米(建筑面积)，住房成套率达到82%。无论从住房的质量还是数量上都出现了双飞跃。根据重庆市规划，到2012年人均建筑面积不低于30㎡。人均住宅面积的持续增长势必带动房地产产业的进一步发展。 （4）人均收入水平分析 (数据来源：重庆统计年鉴) 我市宏观经济基本面持续向好，资本市场回暖、财政转移支付力度加大、教师工资制度改革等多方面因素的影响下。2009年，城镇居民人均可支配收入达到15749元，增长9.6%。同时城镇人口增加也控制在3.6-4.2的年增幅。家庭收入的持续增长、城镇化进程的加快，势必带动房地产产业的进一步发展。 2、重庆市房地产市场供需分析 （1）房地产投资分析 （数据来源：重庆年统计年鉴） （数据来源：重庆市统计年鉴） 预警指标体系对市场宏观数据的分析 异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 房地产投资/GDP 0.05 0.05-0.1 0.1-0.15 0.15-0.2 0.2 反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15；重庆指标为0.23 近几年，重庆市房地产投资额逐年增长，房地产投资占社会固定资产投资比重呈平稳增长的状况。 由于重庆市城市基础配套设施较为陈旧，直辖以来重庆市为了加强城市建设，将大量的投资资金用到了城市市政设施及道路交通的完善上，近几年房地产开发所占固定资产投资总额的比值一直保持在20%左右的水平，但2009年房地产开发投资比值达到23%，2010年一季度房地产开发投资比值达到27%。结合预警指标体系的分析，重庆的房地产市场已进入异常状态。 （2）房地产市场供需分析 A、供应情况分析 从上面的图表中可以看出，2007年受房地产市场火爆的场面影响，新开工面积大幅度增加，增幅达31%，2008年由于国家政