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上海房价定性和定量浅谈 　　【摘要】 1998年我国停止了福利分房政策，全面推行了公积金的制度，并创立了住房按揭体系。这些政策文件的出台把我国房地产市场带入到市场化阶段。几年间，房屋价格一路飙升。政府虽然在过去的十年间不断出台各种政策来抑制房价的过快上涨，但是房屋价格犹如脱缰的野马，上涨速度根本停不下来。所以，研究中国经济中心上海的房屋价格，对上涨因素进行定性与定量分析是有一定的必要性。 【关键词】 上海房价；定性分析；相关性检验；线性回归方程 0 引言―丈母娘拉动上海房价？ 2013年，中国国家语言检测与研究中心与商务图书馆等单位主办的“2013汉语盘点”中，“房”字位于国内排行榜首位。由此可见，房屋已经成为政府、媒体、百姓等全社会热议的话题。 有很多作为上海女婿的网友表示，上海的丈母娘不管她提还是不提，都希望女婿有一套婚房，否则在丈母娘面前抬不起头。虽然段子有点言过，但是也在一定程度上反映了社会的刚性需求。本文并不着重于研究全国总体房价上涨的动因，而是使用定性和定量分析相结合的方法去探究全国的经济中心上海的房屋价格，并通过SPSS统计学软件得出导致上海的房价变化的自变量及系数。 1 定性分析 分析房屋价格脱离不了分析房地产整个开发行业。房地产开发行业位于整个产业链条的末端。行业的上游主要是土地供应的政府部门、建筑所需要的建材行业以及建筑工程行业组成。这些上游行业造成了房屋供给端的成本。而从下游产业链来看，商业、工业以及居住性房产组成了房地产整个的需求端。 1.1影响供给端的因素 1.1.1土地价格 中国虽然国土面积有960万平方公里排名世界第三，但是在土地制度方面我国有许多限制性的条件。比如，我国在“十一五”规划中曾提出全国的耕地面积确保不能低于18亿；我国农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农业的建设等。所以，真正能用于商业开发的土地并不如我国的国土面积那样庞大。能够用于商业开发的土地，在人口不断增加的中国以及城市化率已接近于极限的一线城市恰恰成为了最值钱的稀缺品。 1.1.2建安成本 房地产行业之所以在整个中国经济体系中扮演着承上启下的作用，其中之一的原因是它能够拉动上游钢材、水泥、建材、玻璃等建筑业的发展。整个房地产的成本中建安成本是除去土地之外占比最大一部分，而整个建筑行业定价同时受着其上游大宗商品价格的影响而波动。作为房地产开发商，建安成本的上升也同样会传导至房屋价格的上涨。 1.2影响需求端的因素 房屋作为人类生活从古至今的生活必需品，一直具有独特的社会地位和经济作用。房屋从实用的角度来分析，是为人类提供遮风避雨的实物体。从投资的角度来看，房地产是十分受群众欢迎的投资标的。在中国改革开放三十年余来，特别是1998年房屋改革以后，具有升值保值，抗击通货膨胀的金融功能。在房改之后，几乎在任何的时间段购入不动产，都已经有了巨大的获利空间。所以从需求方面来说，主要可以分为刚性需求和投资性需求两方面。由于，国家一直出台文件打击房地产行业中投机性行为，所以本文暂且分析刚性需求对上海房价的推动作用的影响。 1.2.1常住人口数量 一个国家的住宅需求总量是由人口数量、年龄结构以及家庭的裂变速度所决定的。所以从理性经济分析来说，一个城市人口数量都将会对房屋价格产生显著的影响和作用。特别是在经济发达的上海，随着人口数量的膨大，所带来对房屋的需求量也逐步提升。上海常住人口数量在最新的统计年鉴中公布的数量为2380万人，而2000年只有1608万人，同比上涨近50%，庞大的上海常住人口中成为了上海房地产背后有着巨大的刚性需求的支撑。 而庞大的人口数量的背后同样是极高的城市化率。上世纪70年代，美国著名的地理学家诺瑟姆就提出，城市人口占比70%以上就属于后城市化的时期。换而言之，城市的人口将增长速率十分缓慢。上海的城市化率在2012年已经高达89.3%，城市接纳人口的数量几乎已接近饱和，所以人口数量将非常缓慢的增长。整个人口数量这个变量对上海房价的影响程度需进行定量分析。 1.2.2初婚人数 由于住宅的需求同样是受家庭裂变速度的影响所决定。在近几年，受整个社会价值观转变的影响，同样有丈母娘拉动房价诸如此类的观点存在。而如今作为整个初次婚姻主体的80后们的确普遍存在结婚买房过二人世界的想法。在整个房屋交易的群体中，置换房屋为结婚用的新房也占比较大。本文也将使用SPSS软件，通过线性回归的方法来分析初次结婚的人数与房价之间是否存在一定的线性关系。 1.2.3投资性需求 房地产之所以火爆是因为它除了具有房屋本身可以提供的独特属性之外，还具有投资品的金融属性。1998年6月，我国进行了房屋制度改革，特别是创立了住房