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浅谈房地产行业成本核算中存在主要问题 　　中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）12-000-02 摘 要 最近一些年，因为国家宏观调控政策的实施，房地产市场已经步入理性发展的阶段，房地产开发也渐渐进入规范化的状态，在此后的房地产项目开发阶段，若欲极好地获取房地产利润，就必须对开发成本进行严格地控制，注重成本支出的各个细小环节，房地产行业的成本核算对企业的核心利益有着直接的影响。该文针对房地产行业的成本核算问题给予了简单的阐述，并提出了相应的浅略的解决措施，以期对房地产行业的发展有所益处。 关键词 成本核算 控制 分配 归集 一、房地产行业的企业成本构成 1.土地、前期工程与建筑安装工程及设备的费用 此三项的费用在房地产企业开发成本中所占比例极大，为其核心部分，它们也是前期的投入成本费，大概为总成本费的百分之六十至八十，最为重要的成本费是土地的费用，对房地产开发项目进行评估，是否可行以及是否能赢取所预测的利润，经济指标中最重要的当属土地费。土地费主要含有土地的动迁与土地的出让，批租与拍卖，置换与契税等方面的开销。在工程项目开工之前，前期的工程需支出的各类费用包括规划设计与测绘，三通一平与地质勘探等方面。建筑安装工程及设备费主要为建筑施工与设备安装方面的支出，含有施工阶段的材料及人工费，以及各类措施的开销等。房地产开发商在对项目进行评估的时候，须对土地的费用进行计算，可以了解所开发的土地其每平米所占有的土地成本是多少，经过对土地面积与容积率的换算后，再对该项目的可行性进行评估的工作。 2.配套设施与其他方面的费用 配套费用，主要含有公共配套设施与其他各类基础性设施的建设等方面的费用。公共配套设施的费用主要含有项目配套设施所产生的相关开销，譬如教育设施、商业设施等方面的配套性设施，还有变电站与地下停车场之类的费用。基础性设施的建设费用主要含有水电气与照明，以及路面、社区的绿化的开支。其他类的费用主要含有在项目的开发阶段中，行政事业类的费用与相应的税务、押金等费用。在开发阶段中，某些项目的费用即便是属押金的性质，却因各种因素，令房地产开发商难以收回全部的成本，譬如绿化与档案的保证金等。这项收费的标准不相同，分门别类，又由于部分的收费项的执行者是事业单位与垄断性企业，致使收费项的标准较高。房地产开发的配套性开支与其他类的费用亦会受到外部各种因素的很大影响，这令房地产开发商焦头烂额，想尽方法以对这部分的开销给予尽可能的减少。配套性开销与其他类的费用在项目的总投资中所占比例大约是百分之十到百分之十五，若是对这部分的费用有所减少，将对经济效益的增加及开发成本的降低都是有莫大的帮助的。 3.筹资及管理成本 不是特殊的情况下，房地产项目的开发基本都有高投资、长周期、大风险等特点，绝大多数的房地产企业都得依赖贷款来解决资金短缺的问题，而向银行贷款，则会有利息的产生，这笔支出是筹资成本的部分，要求开发商须对这部分的成本进行仔细地计算。管理方面的支出指的是，作为公司行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司行政管理人员工资、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、税金、土地使用费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失以及其他管理费用。 二、存在的主要问题 1.成本归集对象难确定 同其他的企业一样，房地产开发企业在对成本进行核算之时，首先要做的是对成本归集的对象给予确定，这样之后，会计核算方得以开展。面对规模较小的房地产开发项目，成本的归集对象不难确定，不过若是社区开发或对街道进行大规模的改造类的开发项目，在成本归集对象的问题上，就有点难以确定。因为大规模开发性的核算对象极复杂，那么在实际的工作当中，对核算对象进行划分就会存在不根据章法进行随意地确定对象的现象，或是两极化的划分现象。划分较粗的话，会使所开发的项目其实际的成本难有正确的反映，这对控制成本和分析成本都不利；而划分较细的话，又得对许多方面的共同开销给予合理地分配，如此就使会计核算工作量增大。 2.成本分配及归集太随意 房地产行业的独立核算会计准则在间接成本的归集方面不存在明确界限，致使房地产企业的成本费的分配与归集有很强的随意性。很多的房地产开发企业对成本费用的归集有所忽略，他们知识对总成本的核算给予重视，此类现象势必对成本分析是否可靠和完整有一定的影响。最后，因为成本分配方式很多，而很多的项目开发企业因各类企图随意地转换分摊方式，使其对自身有利，而将成本分配的原则当成一纸空文，令会计核算信息不符合实际。 3.账簿的不合理设置 一些房地产开发企业存在不合理的会计账簿设置，具体是成本的明细账设置太详细，预收账款的设