台湾房地产投资分析之一概论重点说明及真题解答参考.doc

台湾房地产投资分析之一概论重点说明及真题解答参考 (一)不动产产品及市场具有以下特性： 1。产品差异性大 由于个别不动产之区位、地质、座向及自然环境等均不相同，且具不可移动性，因此其交易型态多属个别产品议价成交，不像其他商品，如股票、债券或黄金般有一集中交易价格指针，此即不动产之异质性（Heterogeneity）。 2。兼具消费财与投资财（或资本财）之特性 不动产为少数兼具消费财与资本财双重特性的资产，其中「消费财」即购买者以消费、使用为主要目的，如面包、衣服等；「投资财」（Investment Goods）或「资本财」（Capital Goods）则不直接用于消费，而是供未来生产其他财货的中间投入，如机器、设备或证券投资等。 3。短期供给较无弹性 由于土地供给有限，且建物兴建至完工间至少需要半年以上，因此其生产所需时间就比其他产品长，因此在需求突然增加下，短期的供给变化并不明显，使得短期的供给曲线较为陡峭，亦即，即使价格上涨，短期内不动产供给仍无法大幅增加。 4。不完全竞争市场 由于不动产缺乏一集中交易市场，信息来源有限，且其透明度及流通度均比其他产品市场低，在价格为少数买卖方决定之情况下，不动产市场可谓是「不完全竞争市场」 (二)通货膨胀最简单的定义：即为「过多的钱（即流通的货币）追逐相对上过少的商品」，此时商品（如面包、卫生纸或不动产等实质商品，但不包含固定收益债券）价格将因此上涨，消费者之态度为抢购，因此「囤积居奇」为常见的情形。而通货膨胀所造成的恶果是物价高涨，甚至泡沫化，最后将因购买力（Purchasing Power）不足而导致经济衰退；泡沫破灭后，甚至可能进入经济萧条。 (三)通货紧缩：即为「过少的钱追逐相对上过多的商品」，此时商品价格将随之下跌，消费者之态度为观望，结果是投资减少，失业率上升，也可能因而造成恶性循环。 (四)需求拉动型的通货膨胀为当需求遽增，厂商增产不及时，即可能因供给相对短缺而造成商品价格上涨，若某商品（如达摩兰花或蛋塔）经炒作后，引发抢购热潮，即可视为该商品因需求升高而导致之通货膨胀。 (五)成本推动型的通货膨胀为在需求不变下，因生产成本（如石油价格、工资或资金成本等）提高或生产衰退（如战争或罢工等）引发供给减少，所导致之商品价格上涨。1973年及1980年即因国际原油价格大涨，导致不少营建公司倒闭，且当时房屋存量不多，因此引发台湾不动产价格之一波涨幅。这种类型的通货膨胀若恶化而导致经济成长停顿时，即称为「停滞型之通货膨胀。 (六)过去四十多年来，台湾的不动产市场经历过五次明显的波动： 1。1973年一石油危机 在1973年10月爆发第四次以阿战争后，以阿拉伯国家为主的「石油输出国组织」为了打击以色列及其支持者（如美国），遂实施石油减产与禁运，引发第一次的世界石油危机，当时的油价自每桶约3美元涨至10美元以上，导致国际经济衰退，也终于引发台湾的「成本推动型通货膨胀」，使当时的建材（如钢筋、水泥等）及房价遽涨，可谓「保值效应」，但许多营造公司及实施预售制度的建商却因以固定价格承包或预售而倒闭。 2。1980年一石油危机 在1978年底时，世界第二大石油出口国伊朗发生政变，其石油输出中断，使国际原油市场之供给锐减；又在1980年爆发两大石油产国间之战争一伊朗及伊拉克之「两伊战争」，引发第二次的世界石油危机，油价自1978年的每桶14美元涨至1981年的35美元，再次冲击国际经济，台湾不动产市场也再次因「成本推动型通货』膨胀」之「保值效应」而飙涨。 3。1987年一经济高度成长 台湾自1980年代初经济高度起飞，所得也急遽成长，在货币供给大量释出、游资充斥下，终于引发金钱游戏及资产价格之膨胀，例如：「大家乐」的盛行。此波的涨幅为经济高度成长下所正向释出的货币供给增加，在投资管道有限下所引起的「需求推动型」价格上涨。 值得注意的是，此波房价涨幅逾三倍，但回调仅约二、三成；然股价却跌回2000点，原因即为多数购屋者之目的仍为自住，在居住的需求下，房价的跌幅有所支撑，也可印证房市「向下僵固性」，而股市因仅具投资功能，在超涨及未来获利不确定下，其跌幅就远超过房市且难以估计。 另，台湾在1992年实施「容积率管制」，在缓冲期内建商抢建、抢照的行为更使得强弩之末的房市供给遽增，也使得「七年一循环」经验下所预期的1994年涨幅梦幻破减，不动产市场也持续低迷延续到1997年的亚洲金融风暴及2000年初的世界性通货紧缩时期。 4。2003年一世界性通货紧缩趋势结束 在历经1997年金融风暴后，紧接而至的是世界性的「通货紧缩」，这段期间的定存利率自6%跌至1%，台湾的不动产市场也持续低迷，直到2003年通货紧缩趋势解除后，才又迈向经济成长、温和通膨的趋势，不动产市场也再度随之上场上涨，自2003年起台湾