佛山顺德保利德胜商务区项目策划报告(120页).ppt

区位印象：顺德未来CBD ?顺德新城区?居住氛围趋浓?城市价值趋显;项目地块解析：地块分散?功能复合? 受限较多; [关于板块] 规划利好or居住价值;项目核心思考方向：;;;09;保利类似案例开发经验2——保利东湾：CBD百万平米城市综合体，接近一半的商业体量;保利东湾——一线江景豪宅启动，主要综合体配套亦于前期启动，通过项目开发提升区域价值;保利类似项目开发经验对本项目开发思路的借鉴;;项目界定2：从综合体开发角度，本项目契合均衡发展或以写字楼为核心功能的综合体发展模式;基础设施先行，政府将土地从生地改造为熟地，使土地具备建设和出让条件； 行政办公或公共设施项目为先导，政府强势主导进入新区，使新区知名度提升，炒热片区，带旺人气； 住宅先期启动，居住用地的出让可以缓解政府投入于新区开发的资金压力，并为先期进驻的行政办公人员提供生活配套,为新区积聚人气，为后续开发办公商业奠定基础； 基于一定数量的人口和相对成熟的基础设施，办公、商业物业具备了开发运营的条件，写字楼、酒店、大型商业项目的建设使新城形象、地位得到巩固； 办公、商业带来大量人口积聚，带动更大规模的住宅、办公开发，新城开发进入成熟期;07;大良目前在用写字楼大部分规模很小，总建面不到10万平米，普遍于2000年以前建成，内部装修陈旧，商住混杂，整体形象低，5A甲级写字楼项目仅一个;厂房办公;; 客户所属行业门类较多，行业比重较高的主要有贸易、房地产、咨询、建筑设计等行业。;;;大良写字楼市场仍处于起步发展阶段，市场占有率低、整体档次较低;潜在的机会1-第三产业发展：顺德区产业结构显示进入工业化高级阶段，宏观经济指标显示初具发达经济初级阶段特征，未来几年第三产业有望进入快速发展阶段;大良：以第三产业为重点的城市型经济，汽车交易、房地产、商业贸易、金融保险、邮电通信、餐饮、交通运输和仓储业等都达到相当大的规模。信息和科技产业也显现蓬勃发展的势头。 容桂：家电，如科龙、容声、华宝、格兰仕、万和、顺德海尔、加拿大北方电讯、美国安普、日本松下、台湾樱花；涂料，如华润涂料； 伦教：木工机械（华南最大的木工机械基地）如马氏等名牌；电子电脑行业，如顺达电脑； 陈村：花卉，有中国“花卉第一镇”之称；压力机械； 北滘：家电，如美的、惠而浦、蚬华等，房地产比较著名，如碧桂园； 龙江：塑料；纺织制衣；家具；小电器；啤酒饮料，如龙啤； 乐从：家具；钢材；印刷 勒流：重型机械加工业、小五金小家电行业等； 杏坛：塑料；家电；饲料；食品；纺织印染等 均安：服装；化工涂料等;潜在的机会2-制造业产业升级：顺德作为制造业名城，率先发展起来的第三产业形态将是对支柱制造业发展具有推动作用的生产性服务业;;潜在的机会3-总部经济建设：顺德区政府为实现经济增长模式的转型，提出打造“总部经济”思路，同时给予一系列政策和资金利好;潜在的机会3-总部经济建设：顺德企业积极响应总部经济建设的号召，在美的等总部经济示范效应带动下，纷纷有建设新总部大楼的意愿;潜在的机会3-总部经济建设：顺德区政府重点引进区外总部企业及总部服务机构落户商务区，同时鼓励该区重点行业企业抱团投资建设总部大楼,加强总部经济载体的集聚优势;第三产业发展——将带来新兴第三产业企业的需求;写字楼物业发展小结;新世界万怡酒店 (四星）;;;终端客户：新城区规划、环境好，未来的发展重点，有望成为高档片区； 新城区，那边环境好，规划重点，如果后续开发的好的话，可以说是大良真正的富人高档片区； 只要政府落力推进，看即片区的发展，资源、财力都有，而且是政府的形象工程只要政府有财力、有精力，这片区肯定是发展的重点； 顺德扩权后肯定要搞发展，东平跟大良的新城区都是发展的重点； 大良新城区的地段好，以后肯定有很好的发展，等万科、水悦城邦的入住率高一点，那里的人气就很旺了，但目前该区域还比较冷清。;对大良新区CBD建设酒店的看法 酒店方面，在顺德的生意人比较多，相对都是短期逗留，给酒店业留下了很大的发展机会。看好新区的酒店业发展。 容桂的酒店生意都比较好，平时会有不少外地商人在容桂洽谈生意。大良新城区的情况应该也一致。 酒店如果附带业经营带动，政府规划到位，那边又有外展中心、政府中心，光这些高端的人士就够了，顺德港也在那边，还是很多高端的外贸人士的。 酒店不光光要有住的地方，吃喝玩乐都要齐，我会去住喜来登，主要是服务好，旁边有休闲娱乐的地方，喜来登那边消费的都是老板，为啥，谈生意，要面子，要档次，又不能在办公室，只能去吃喝玩乐的地方； 在喜来登旁边建多一个五星级酒店，对我们这些普罗大众来说肯定是好事。多一个消费的场所，不过喜来登的价格不菲，四五个人去喝一顿早茶肯定要1000元。中餐是不用排队的，不过我看早茶也坐了6、7成。;酒店物业发展小结;;;;永旺;20