房地产特殊业务账务处理及案例.pptx

《房地产开发全程会计处理》之房地产特殊业务账务处理及案例;案例１：会计核算选择不同的成本分摊方法,对土地增值税的影响。;案例１：会计核算选择不同的成本分摊方法，对土地增值税的影响;成本项目金额为取得土地使用权而支付的价款12000万 土地征用及拆迁补偿费2000万 前期工程费2000万 基础设施费2000万 建筑安装工程费40000万 配套设施费2000万 开发间接费1000万 合计61000万 要求：按此基础数据计算土地增值税。;答案： 第一种方法：不分业态清算，土地增值税为4560万元。 第二种方法：分业态清算，商铺与住宅采用建筑面积比例分摊成本费用，普通住宅的增值率5.58%，免征土地增值税；商铺增值率121.48%，适用50%的土增税率与15%的速算扣除数，土地增值税为4130.5万元。 第三种方法：成本向由普通住宅向商铺转移，普通住宅的每平米成本降低100元，由商铺承担。普通住宅的增值率为8.95%，仍然免征土地增值税；商铺的增值率为75.90%，适用40%的土增税率与5%的速算扣除数，土地增值税为2883.5万元。 比较结果： 第三种方法比第二种方法少缴纳土地增值税1247万元。在收入成本总额不变的情况上，节约的土地增值税就是企业的利润。;【参考】四种分摊方法如何选择： 按占地面积比例分摊 适用：分配土地成本。 按建筑面积比例分摊 适用：建安装费、前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等。 提示：如果不同业态每平米的建筑安装费相差很大，未来售价也相差很大，最好建筑安装费按直接成本计算，其他成本项目选择“直接成本比例分摊” 需要提前准备的资料：结算单、工程款发票等 直接成本法与预算造价法： 适用：开发间接费; ;分摊时： 借：开发成本——房屋开发——某某成本对象——土地征用及拆迁补偿费 ——前期工程费 ——建筑安装费 ——基础设施费 ——配套设施费 ——开发间接费 贷：开发成本——房屋开发——待分摊成本——土地征用及拆迁补偿费 ——前期工程费 ——建筑安装费 ——基础设施费 ——配套设施费 开发间接费（按期分摊）; ??;罚息的处理 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]第048号）第八条规定，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，非金融企业向金融企业借款的利息支出，准予扣除。也就是说，向金融企业的借款利息、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，都准予企业所得税前扣除，不受同期贷款利率的限制。 会计核算：房地产企业的贷款多为专项贷款，利息支出扣闲置资金收益后的利息资本化。 借：开发间接费——资本化利息 财务费用——利息 贷：应付利息 会计核算与土地增值税清算中利息扣除的区别：会计核算中利息可以资本化，计入开发产品的成本；土地增值税在清算时，要把利息从成本中调整出来，单独计算。 处理技巧：企业可以自行测算利息支出可以在土地增值税前据实扣除的金额是多少，“取得土地使用权支付的金额”与“开发成本”之和的5%是多少，按照较高者在土地增值税前扣除。  ??;案例3：拆迁还房如何核算拆迁房的成本？会计核算如何