自考-房地产经营管理.docVIP

房地产经营管理 １房地产、不动产、物业是房地产的三种不同称呼。 ２房产，就是房屋财产，是在城市土地上建设起来的各种房屋，（住宅房屋和非住宅房屋） 非住宅房屋有四类：工业用房、商业服务用房、办公用房、各类社会设施用房即文教卫用房 城市地产可以分为：住宅用地、工业用地、商业用地、公共用地以及其他用地 3房地上也，是从事房地产开发 经营 管理和服务活动的行业和部门的总称。 4房地产是第三产业、建筑业是第二产业 5房地产经济及其特性 房地产位置的不可移动性；房地产开发经营管理需要的资金量大，时间长，资金周转缓慢；房地产业投资经营的风险性；房地产经济运行过程的统一性； 房地产的基础性、先导性和带动型；房地产价值大，使用期限长，并且可以增值；房地产对市场经济运行的敏感性。 6住宅产业成为国民经济新的增长点的原因 现阶段是解决居民住宅问题的关键时期 住宅潜在市场和发展空间巨大 住宅产业关联度高，带动效应强 7住宅成为国民经济新的增长点的条件 深化住房制度改革，变住房实物分配为货币分配；建立住房供应新体制； 存量房进入市场，实行住房二、三级市场联动；发展住房金融，提高居民购房的支付能力。 8发展住房金融要做到 加速建立公积金制度，发展住房政策性抵押借款，商业银行抵押贷款，以及公积金和商业银行组合贷款； 调整贷款结构，加大向个人住房贷款的比例；完善住房抵押贷款登记制度，发展住房抵押贷款保险； 在住房金融中引入竞争机制，提高服务效率；拓展住房金融渠道，发展住房金融品种。逐步建立具有中国特色的住房金融体制。 9房地产经营管理的客体：土地　房屋　各种服务或劳务 　房地产经营管理的主体：政府 企业 个人 10房地产开发经营管理主要的阶段和过程 建设工程项目设立和企业组建；房地产建设工程项目规划与审批；土地使用权的取得；征地与拆迁；建设阶段；房地产流通营销阶段；房地产消费和物业管理阶段。 房地产开发经营管理的各个阶段，从运行时间与规范程序上说，基本上是承前启后和相互呼应的，但是不管各阶段的交叉的可能性和可行性如何，进化论是房地产经营管理的全过程，还是房地产经营管理的各个阶段，都必须按照规范的程序运作。 11房地产经营管理企业大体可以分为四个类型：房地产开发经营企业；房地产市场中介企业；房地产物业挂历企业；房地产金融保险企业。 12根据经营管理的对象不同，房地产开发企业分为： 专门从事土地和城市基础设施开发的企业；专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产开发企业；对房产和地产进行综合开发的房地产开发企业 根据房地产产品营销对象的不同，房地产开发经营企业可以分为 外向型/内向型房地产开发企业 按照企业所有制性质不同，房地产开发经营企业可以分为 公有经济的/合资形式的/各类合作和合资 13房地产开发经营企业设立的条件： 有符合公司法人登记的名称和组织机构；有相应的房地产开发经营企业需要的固定办公用房；注册资本１００万元以上（北京规定１０００万元），而流动资金不低于100万元；有4名以上的专业证书的房地产 建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有专业证书的专职会计人员；法律 法规规定的其他条件 14房地产开发经营企业组织机构形式：直线制；职能制；直线－职能制；事业部制 15房地产开发经营企业的内部管理制度 思想政治工作管理制度；房地产开发经营管理制度；工程技术管理制度；经济核算管理制度；行政人事管理制度。 16房地产业与国有房地产企业改革：调整国有房地产经济布局；积极推进国有房地产企业战略性改组，组建大型国有房地产企业；探索国有房地产经济思想形式，建立现代房地产企业制度。 17房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性（风险形成的原因； 风险更大的理由） 房地产位置的不动性或固定性，决定了房地产在地域上对市场供求的不可调剂性； 房地产投资时间的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不敏感性； 房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变现性； 房地产市场信息的分散性，决定了房地产市场的不充分性和变现的困难性 18房地产经营管理风险：自然风险；社会风险；经济和市场风险；技术风险；企业内部风险 9.系统风险（经济周期风险、资本利率风险、通货膨胀风险、政治风险） 非系统风险是个别房地产经营管理者的风险（经营管理风险和财务管理风险） 19房地产风险管理方法：回避风险、转移风险、减轻风险的损失、对经营项目实行保险 20经营风险管理程序（识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估） 21可行性研究的含义：房地产经营管理可行性研究，是在房地产经营管理决策前，对经营管理项目进行的综合技术和经济分析的一种科学方法。通过可行性研究，对经营管理项目的市场运行和经济技术等多方面状况进行深入细致的调查 分析和研究；对提出的各种经营管理方案 进行技术和经