江山帝景项目解读.doc

江山帝景项目解读 一、项目介绍 1.项目经济数据 总用地面积：66.6万㎡ 总建筑面积：150万㎡ 总容积率：2.53 绿化率：36% 装修状况：毛坯 楼层状况：由小高层、高层、洋房和别墅构成，主推户型84-121平三至四房 二、项目整体对比 对比项 江山帝景 华润橡树湾 对比分析 区位 洋湖湿地公园三期，同处含浦板块，东靠靳江河 洋湖湿地公园三期，目前市场称之为含浦板块 同属洋湖湿地公园三期，处含浦板块 处于洋湖湿地公园目前未开发地段 交通 临含浦大道主干道，未来交通便捷； 地铁：地铁7号线直达； 公交：908、912、公交路线直达 较主干道、湘府路大桥、猴子石大桥的相对距离远； 地铁：相对距3号地铁较远 公交：目前无公交直达 1、2个项目的通往其他区域的交通路线基本一致 2、水岸帝景7号地铁直接达，本项目距地铁较远 3、本项目暂时无公交直达，相对交通不便 景观 面湿地公园3期，但距湿地公园有一定距离，且受遮挡，基本无洋湖景观资源； 面湿地公园3期，景观面1200米；项目小区直面靳江河与湿地公园；楼栋朝东南 本项目具备一线洋湖湿地公园的视眼，景观资源优势明显 品牌 湖南本土开发商，进驻为长沙的第一个项目，品牌知名度一般，品牌与本项目无对比性 品牌地产，入湘8年，长沙4个项目，华润集团、世界500强央企 品牌实力明显不如本项目 本项目在长沙4个项目，央企品牌，知名度高 配套 6000㎡的酒店式中央会所+800㎡的别墅私家会所+50000㎡欧陆风情商业街+幼儿园 临街商业+幼儿园+篮球场+4万平方米园林景观+博才小学 2个项目目前配套都不完善 三、产品规划对比 江山帝景 华润橡树湾 项目分雅典、哈佛、普罗旺斯三组团开发，目前在售雅典三期以及哈佛一期产品为高层。 楼栋密集，楼间距小，通风采光一般； 3、 距湿地公园三期有一段距离，无明显景观资源 错落规划，最大程度保证景观面； 小区内4万平米园林组团规划，宜居舒适； 最大程度保证楼间距，通风采光良好； 多为品字户型及板楼，居住感好。 雅典三期户型分布及配比 　套型 户型 面积/套数 总套数 剩余套数 去化率 均价 三期 A33、34# 84㎡/56 168 99 41.07% 5499元/㎡ 116㎡/56 118㎡/56 A35、36# 85、86 ㎡/112 224 100 55.35% 5458元/㎡ 107㎡/56 121㎡/56 A37、38# 86、87、88㎡/168 224 47 79.01% 5471 92㎡/56 合计 616 246 60.06% —— 总结分析： 江山帝景近期概况：目前项目主推雅典三期，33-38#栋84-121平米的产品，剩余240余套，均价5476元/㎡； 因项目带师大附中学位（即将竣工）和三期户型设计比一期产品更优质，江山帝景目前在售雅典三期，较2013年5月份开盘推售的哈佛一期产品，价格整体上涨了300元/㎡左右； 现哈佛一期尾货,不分楼层朝向，一口价5180元/平； 3.相关户型对比（雅典三期） 户型 户型简介 优劣势对比 VS 雅典三期 ——91㎡ 3室2厅1卫1厨 橡树湾2期 ——94㎡ 3室2厅1卫1厨 竞品户型厨房不带生活阳台，洗衣机等需摆放在客厅阳台，居家不便利； 竞品书房偏小，2.4米开间、2.3米进深，面积仅5.52㎡。而本项目房间3.1米开间、2.7米进深，面积达到8.37㎡，更为宽敞； 3.本项目主卧带私人衣柜，舒适度高； 、 VS 雅典三期 ——114㎡ 3室2厅2卫1厨 橡树湾2期 ——112㎡ 3室2厅2卫1厨 竞品客厅和阳台背向，通风采光不佳； 本项目主卧配带单独衣帽间，舒适度更高 VS 雅典三期 ——127㎡ 4室2厅2卫1厨 橡树湾2期 ——123㎡ 4室2厅2卫1厨 竞品厨房不带生活阳台，生活不便利； 竞品入户花园尺寸小，不适合做卧室，而项目空中花园3米开间、3.3米进深，面积更是达到9.9㎡； 7 A38栋 A33栋 A36栋