个人住房抵押贷款83578.ppt

第 三 章 个人住房抵押贷款 教学目的与要求 通过本章学习，要求同学们了解住房抵押贷款的一些基本概念，掌握住房抵押贷款的运行程序、资信评估的内容以及住房抵押贷款的常用类型，重点掌握住房抵押贷款合同的具体条款及含义。 重点与难点 抵押权的概念、特点及法律属性，固定利率抵押贷款，可调利率抵押贷款，个人住房抵押贷款资信评估，个人住房抵押贷款风险 教学方式 讲授、讨论、案例 教学时间安排 10学时 一、住房抵押贷款的概念及特点 二、抵押权的概念、特点及法律属性 三、住房抵押贷款的运作要素 四、住房抵押贷款的定价 抵押贷款 1、抵押财产为不动产或动产； 2、债务人不转移抵押财产的占有 质押贷款 1、质押财产为动产或权利； 2、债务人将质押物移交债权人占有。 （3）对抵押房地产进行处分所得价款的偿还顺序 第一，支付处分抵押房地产之费用； 第二，扣缴与抵押房地产有关的税费； 第三，按优先受偿权顺序和抵押顺序和抵押顺序依法偿还 抵押人所欠的本息及违约金； 第四，剩余金额退还抵押人。 第二节 住房抵押贷款运作程序 1、贷款申请及受理 2、贷款审查和资信评估（核心） 3、协商贷款条件:贷款金额、利率、还款方式等 4、签定贷款合同 5、贷后管理和不良资产处置 第三节 个人住房抵押贷款分类 一、固定利率抵押贷款 1、美国之前的发展 （1）罗马帝国 fiducia(所有权归贷款人),来源于拉丁文的信任或者信赖一词，该工具明显表明贷款人不信任借款人——pignus(典质、典质物)(所有权归借款人，贷款人在借款人被“怀疑有违约的可能性”时有权取得所有权)——hypotheca(所有权归借款人，贷款人仅在实际违约的情况下才能取得房产控制权)。 3 、FRM的运行机制 （1）固定利率等额还款抵押贷款（CPM） （1.1）还款公式：每月付款额为以贷款额为年金现值计算的年金。 1、李有资格借入一笔30年、9%、20万，按月还款的固定利率等额还款抵押贷款， （1）他的月还款额是多少？ （2）在贷款的第一个月支付多少利息？ （3）在该笔抵押贷款的第一年支付多少利息 （4）如果他决定在第三年末偿还该笔抵押贷款，那时的本金余额是多少？ （5）在这三年间共支付多少利息？ （1） 50年代：10年稳定期,期限失配问题并不严重. 期限失配:即资产和负债的期限差别较大所带来的风险。 供给问题：在通胀环境下，固定利率抵押贷款的供给问题源于金融中介期限失配这一结构性问题以及Q规则的实施。 其他抵押贷款工具的引入（GPM、SAM、ARM、PLAM） 二级市场的持续发展 A：通胀率0%，利率3%，收入增长率2%； B：通胀率2%，利率5%，收入增长率5%； C：通胀率8%，利率11%，收入增长率10%。 问题：试比较其真实还款额与真实收入的比例，看其是否存在倾斜效应？及其倾斜效应程度比较 第四节 个人住房抵押贷款资信评估 一、个人住房抵押贷款资信评估概述 个人住房抵押贷款资信评估作为个人信用评估的组成部分，是以借款人财务资料、信用资料、抵押房地产等资料为依据，通过分析借款人信用状况和抵押物状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。 分为对借款人的评估和对抵押物的评估 二、个人住房抵押贷款资信评估方法 (一)个人住房抵押贷款资信评估原理 1、5C分析法： 品质（character）、能力(capacity)、资本(capital)、担保(collateral)、经营环境(condition) 2、CAMPARI分析法： 性格(character)、能力(ability)、利差(margin)、目的(purpose)、金额(amount)、还款(repayment)、保障(insurance) 3、我国商业银行抵押贷款资信评级办法 借款人资信评估指标体系主要有： 　个人素质 　购房及还款能力 　贷款保护能力 （二）影响借款人还款能力和还款意愿的因素 　１、贷款房价比（ＬＴＶ） ２、每期偿还额与家庭收入比（ＰＴＩ） 我国最高限是50%，在实际中，25%的比例是最合理的比例。 3、借款人的收入水平和收入稳定性 二、个人住房抵押贷款违约风险 包括被迫违约和理性违约 1、一般而言，抵押第一年和第二年的违约概率最高，而且固定抵押贷款的违约率最小。 2、抵押比率增大时，违约风险增大； 3、交易费用增大时，违约风险增大； 4、房价下跌幅度增大时，违约风险增大。 三、个人住房抵