控制性详细规划的基本特征和内容.ppt

控制性详细规划的基本特征和内容 一、控制性详细规划的含义和作用 1.控制性详细规划的含义：控制性详细规划是《城市规划编制办法》中确定的规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规划，是以总体规划或分区规划为依据，以土地使用控制为重点，详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境，强化规划设计与管理、开发的衔接，作为城市规划管理的依据并指导修建性详细规划的编制。 2.控制性详细规划的作用： 是连接总体规划与修建性详细规划的承上启下的关键性编制层次； 是规划与管理、规划与实施的重要环节，更是规划管理的依据； 是体现城市设计构想的关键。 二、控制性详细规划的内容 1.规划控制指标体系的内容 土地使用：包括土地使用控制和环境容量控制 设施配套：是生产生活正常进行的保证，即对建设用地内公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。 公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务业等配置要求。 市政设施配套包括机动车、非机动车停车场（库）及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、通讯等。 设施配套控制应按照国家和地方规范（标准）做出规定。 建筑建造：包括建筑建造控制和城市设计引导。 行为活动控制：是从外部环境要求出发，对建设项目就交通活动和环境保护两方面提出控制规定。 2.规划控制的方式 （1）指标量化 含义：通过一系列控制指标对建设用地进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。 适用范围：适用于城市一般用地的规划控制。 （2）条文规定 含义：通过一系列控制要素和实施细则对建设用地进行定性控制，如用地性质、用地使用相容性和一些规划要求说明等。 适用范围：当对规划地块需作适用性质规定或提出其他特殊要求时采用。 （3）图则标定 含义：用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界、道路红线、建筑后退线、绿化绿线、控制点等。 适用范围：当需要对规划地块的划分和建筑的布置做出标示时采用。 （4）城市设计引导 含义：通过一系列指导性综合设计要求和建议，甚至具体的形体空间设计示意，为开发控制提供管理准则和设计框架。如建筑色彩、建筑形式、建筑体量、建筑群空间组合形式、建筑轮廓线示意图等。 适用范围：在城市重要景观地带和历史保护地带，为获得高质量的城市空间环境和保护城市特色时采用。 3.规划控制指标的类型 控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。 （1）规定性指标一般为以下各项：用地性质；建筑密度；建筑控制高度；容积率；绿地率；交通出入口方位；停车泊位及其他需要配置的公共设施； （2）指导性指标一般为以下各项：人口容量；建筑形式、体量、风格要求；建筑色彩要求；其他环境要求。 4.地块划分、土地使用性质与兼容控制 （1）地块划分的目的：为便于规划管理分块批租、分块开发和分期建设，统一制定控制指标而将规划用地分成许多地块。 （2）地块的概念和特性 地块是控制性详细规划为更好地控制土地使用所规定的最基本用地。 地块的特性： 制定文本图则时编码与指标的载体； 使用性质相对单一，但不排除混合使用； 与开发的规模、时序相一致； 地块面积根据开发方式、管理方式决定，小至建筑基地，大至一个单位、一个厂矿企业不等； 根据开发、管理方式的变化，地块可以重组。 （3）地块划分的依据：划分地块要考虑用地现状和土地使用调整意向，考虑建设的控制引导原则，以规划布局结构为依据，参照下列因素综合考虑： 用地功能性质的区别。用以杜绝不相容使用，尽可能保证地块性质单一； 用地产权或使用权边界。土地使用单位利益与土地有偿使用，使产权边界日益重要，一个基本地块原则上不能跨越这一边界； 城市“六线”规划等专业规划要求（注：城市“六线“指道路规划红线、绿地绿线、河湖水面蓝线、高压走廊黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线）； 考虑土地价值的区位级差、因区位不同地块管理要求也会不一样； 不超越分区界或片区界，以利于规划管理； 与开发规模尽可能一致； 兼顾基层行政管辖界线，以利于现状资料收集统计。 上述诸因素，基本上具有一定独立性，只要7项因素能考虑周全，用地划分则较为科学合理。 5.土地使用性质及其兼容控制 （1）用地分类：基本上按照国标《城市用地分类与规划用地标准》分类，根据所占城市不同规模、城市特征、所处区位、土地开发性质等确定土地细分类别。一般规律是老城区分类多，新开发区分类少，中心区分类多，边缘区分类少。 （2）兼容控制 土地使用性质的兼容主要由用地的适建表来反映，给规划管理提供一定程度的灵活性，并应作为技术法规立法通过执行 三、确定土地使用强度的因素 1.强度土地使用强度的因素： 用地性质 城市土地级差 建造方式和形体规划设计 城市设计要求 城市交通与基础设施容量 2.控制指标确定的方法 形体布局模拟 经验归纳统计