房地产市场营销学（第二版）-案例二.docVIP

案例二 一、项目简介 项目位于xx市南岸区，经济技术开发区内，属于城市次中心地段。北临丹龙路，东为龙回路。项目总占地59909.3M2，容积率为3.5。地块目前现状为菜地，形状近似正方形，地势北高南低，落差较大，呈阶梯状分布。 项目东倚森林公园，西靠浪高制药厂，南拥长江，北临经济技术开发区，可以远眺南山，视野非常开阔，但市政配套不完善，多为工厂，人员流动性较强，治安状况堪忧。 二、 项目产品策划 （一）小区整体布局规划 1、主入口建议：设在丹龙路。 释由： ① 利于展示小区形象，形成良好品牌。 ② 位于城市干道（丹龙路）出入小区便捷。 ③ 主入口作为起点的轴线，成为联系项目周边东西两大居民区的纽带，有利于高效地利用社区的公共配套。 2、小区标志性构筑物 建议在小区的入口处或其它明显的地方设置特色的构筑物（例如：塔楼、门亭等），以加强小区的识别性及居民的归属感。 3、小区整体布局 ①以东西向的景观轴线为规划布局的依据，将小区划分为南北两大块规划建设。 ②开放的小区空间与半围合的空间组合，保持了空间的开敞性和通透性，使住户有较好朝向的同时，又拥有良好的自然景观。 ③从以人为本的生态环境出发，利用山地地形特征，将自然优势，周边生态及长江大环境为本区域所用，从而使得小区内的“中环境”，最终产生出住户文化的“微”环境，这种三级环境相连贯穿整个设计始末，从而产生一个有创意的、合理的空间变化并具有良好视觉景观和空间效果，宜人的生活居住空间。 4、小区开发进度 ①因项目体量大，实行分期开发。 ②项目分二期进行开发，第一期开发量10万M2左右，以景观中轴线为界，第一期先开发北边，时间为2001年9月至2002年9月，但中心庭园宜与一期一起建设。第二期开发景观中轴线南边，时间为2001年12月至2002年12月。 （二）建筑风格 由于目前市场上没有新加坡风格的建筑，因此我们为了创新，引入新加坡风格。新加坡风格，它是具有较浓的热带海洋和岛屿文化气息。它将园林布置引到住宅中，打破了传统的平面绿化，采用地面、空中、屋顶多层次立体绿化，使室内外环境相互渗透，让住户尽享繁华都市中的清新、自然。它强调的是通风和景观的均好性。在建筑形体设计中采用空中花园，270度低台落地观景窗，使家不再成为封闭的城堡而是与自然环境息息相通。它追求的是一种简洁的居家风格和平和的居家气氛，在立面设计中，力求以简约的手法体现建筑本身所具有的美感。在外墙设计中，抛弃了欧陆风格的大红，大黄的浮躁，采用清净，平和的浅色，少了一份城市的喧嚣，多了一份居家的宁静 （三）户型设计建议 户型的优劣直接影响客户的购买决定，在户型设计上，讲究简洁、实用、功能分区合理、科学，因此必须遵循以下几点原则： 1、户型要求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，又不显局促。 2、按三个空间理念设计户型 第一空间：建筑面积×层高 第二空间：景观空间 第三空间：智慧、信息空间，注入高科技技术。 3、室内各功能分区的明显合理，要求动静分开，工作与生活空间分开，公共与私密空间分开。 4、功能配置合理完善。带卫生间的主卧室、玄关、工作阳台、书房、儿童房、衣帽间、健身房等空间配置需要同户型面积和目标客户的需要紧密联系起来。 5、户型设计更贴近人性化。在厨房的设计方面除了一型、L型，可考虑开放式，半开放式的厨房设计；还应考虑到厨房操作台的摆放、管线安装，通风排气条件，在中小户型采用自用间隔的设计，体现个性品味。 6、可考虑落地弧形窗（打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面）和低窗台设计（可坐可卧，即增强了使用空间，又开阔了视野），充分体现人性化设计。 7、楼层平面布局最多控制在一梯四户为宜。可按“I”字、T”字、蝶形设计、景观、视野、采光互不遮档。 8、具体对各功能区的要求如下： 起居厅：应宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，由于起居厅兼交通厅，所以在厅中的门应尽可能减少，应做到两面临墙没有门，留出足够摆放家具的稳定空间。若入户为起居厅时，宜在入口处设一过度空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。 卧室：主卧室最好要有好的朝向和景观，大户型的主卧室应带有一个专用的卫生间；如户内仅设一个卫生间，应放在主卧室的附近。 餐厅：和起居室空间相对独立，即有关联又有分隔。 厨房：应与餐厅密切联系，直接对外采光通风，厨房宜带一服务阳台。 卫生间：应满足洗衣、洗澡、便溺、化妆功能，公用卫生间、主卧卫生间可各有侧重，卫生间和洗手间应分隔开。 （四）道路和交通规划 1、社区内实行人车分流交通体系。 2、利用地势高差，采用各种实用、经济、美观的处理方法，合理组织平面、立体交通流线，实现小区内真正的人车分流，提高居住环境质量标准。 3、对小区居民的用车进行预测，合理规划小区停车位的数量。 4、设计人车流线遵循“车走环道，人走直线”