房地产法教案第十七章房地产房税收管理法律制度.docVIP

第十七章 房地产房税收管理法律制度 目的要求 税收是国家财政收入的主要来源，其涉及到人们经济活动的各个领域，房地产经济也是其中的一个方面。本章不是专门研究房地产税收法律制度，而只是简要地介绍房地产税收的一般规定；针对房地产交易活动，主要了解与其有关的一些税目，如营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税和契税等。 教学重点 第一节 房地产税收概述 一、房地产税收的概念和特征 税收是国家凭借政治权力，按照事先公布的法定标准无偿取得财政收入的一种分配形式。房地产税收也具有强制性、无偿性和固定性三个基本特征。 1．强制性。 2．无偿性。 3．固定性。 二、税法的构成要素 税法的构成要素是指税法应当具备的必要因素和内容。税法的构成要素一般包括：征税人、纳税义务人、征税对象、税目、税率、计税依据、纳税环节、纳税期限、减免税、违章处理等；其中纳税义务人、征税对象、税率是构成税法三个最基本的要素。 (一)征税人 征税人又称征税主体，是指按照税法的规定直接行使房地产税收征管职权的国家税务机关和其他机关。 (二)纳税义务人 纳税义务人也称纳税人或纳税主体，是指税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。 (三)征税对象 征税对象又称课税对象，税法规定必须征税的客观对象即课税对象，指的是国家对什么样的标的物征税。 (四)税目 税目是指税法中规定的征税对象的具体项目，是征税的具体根据。它规定了征税对象的具体范围，反映了征税的广度。 (五)税率 税率是指应纳税额与征税对象的比例或征收额度，它是计算税额的尺度。我国现行税率主要有以下三种： 1．比例税率。 2．定额税率。 3．累进税率。这是指按征税对象的数额的大小划分若干等级，分别规定不同的税率。征税对象数额越大，税率越高。这种税率制度可以有效地调节纳税人的收益水平，一般适用于按所得额课税的税种。在具体运用上，累进税率又可分为： (1)全额累进税率。 (2)超额累进税率。 (3)超倍累进税率。 (六)计税依据 计税依据可以分为从价计征和从量计征两种类型。 1．计税金额，是从价计征应纳税额的计税依据。主要计税金额有收入额、收益额、财产额、资金额等。它的计算公式为： 计税金额＝征税对象的数量×计税价格 应纳税额＝计税金额×适用税率 2．计税数量，是从量计征应纳税额的计税依据。它的计算公式为： 应纳税额＝计税数量×适用税率 计税数量因征税对象不同，所包含的内容也不同，有重量、容量、面积等。 (七)纳税环节 纳税环节是指税法规定的商品从生产到消费的流转过程中缴纳税款的环节。 (八)纳税期限 纳税期限是指纳税人发生纳税义务后，向国家缴纳税款的期限。为了保证国家房地产税收收入的及时入库，各税种都根据情况和特点，规定了纳税期限。 (九)减免税 税率具有统一性和相对固定性，它要求有适当的灵活性与之相补充，以便能灵活地处理一些特殊的征税问题。减免税就是对税率所作的一种灵活调整。 (十)违章处理 违章处理是对纳税人发生违反税法行为所采取的一种惩罚性措施。 第二节 与房地产相关的税收 一、营业税 (一)营业税的概念。营业税是对我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。 (二)营业税的纳税义务人。营业税的纳税义务人是指在中国境内提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产的法人组织和公民。 (三)征税范围。凡在我国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的，均属于营业税的征收范围。 (四)税率。营业税的税率，依不同行业而设置。交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业税率为3％；金融保险业、服务业、转让无形资产，销售不动产的税率为5％；文化娱乐业税率为5－20％。 (五)计税依据。营业税的计税依据为营业额，纳税人的营业额为纳税人提供应税服务、转让无形资产或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。但是，建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。 营业税纳税人转让土地使用权的，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税；销售不动产的，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。 (六)减免税。 二、房产税 (一)房产税的概念。房产税是指以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入按期征收的税赋。 (二)纳税义务人。房产税的纳税义务人为房屋的所有人，经营管理单位、承包人、房产代理人或使用