物业管理理论与实务(第三版)-05章习题解答.docVIP

第五章 物业服务企业 物业服务企业的特点有哪些？ 物业服务企业除符合企业的一般特征外，还具有以下特点： 服务性。物业服务企业属于第三产业中的服务性行业，提供的是地上建筑物、配套设施及周围环境的管理服务，而不是具体的产品。 经营性。物业服务企业提供的是有偿的经营服务，区别于传统的福利性无偿服务；从事的是一业为主、多种经营，区别于传统的单一性房屋维修服务。 专业性。物业服务企业必须具有相应的资质等级，承担的义务须与公司的等级相符；其从业人员也须具备相应的专业技能，具备房地产行政主管部门规定的技术等级证书或上岗证书。 平等性。物业服务公司与业主的法律地位是平等的，双方对于是否建立服务契约关系具有自主选择权，区别于传统的按行政区域划分管理范围，以管理者与被管理者来确定隶属关系等依附性、不可替代性。 物业服务企业有哪些分类？ 物业服务企业可以从组建方式、内部运作机制、企业与物业的产权关系等许多方面进行分类。 1）从物业服务企业的组建来看，大致可分为四种类型： ①由房地产开发企业投资设立的分支机构； ②由房地产部门所属的房管所转换为物业服务企业； ③由大中型企事业单位自行组建的物业服务企业； ④由社会上的公司、个人发起组建的，通过竞争取得房产管理权的物业服务企业。 2）从物业服务企业与物业的产权关系来看，可分为两大类： ①委托服务型物业服务企业； ②自主经营型物业服务企业。 3）按股东出资形式来划分 ①物业管理有限责任公司 ②物业管理股份有限公司 ③股份合作型物业服务企业 设立物业服务企业需要哪些步骤？ 设立物业服务企业包括以下步骤： 1）可行性研究。物业服务公司作为经营性的企业，是讲利润、求效益的，它的成立应进行充分的论证。只有当设立物业服务企业既有必要，又有可能的情况下，才能着手设立物业服务企业。可行性研究要包括市场调查、综合分析、编写可行性报告等步骤。 2）物业服务企业建立的筹备，包括人才储备、起草管理章程、筹集资本金等步骤。 3）登记注册。根据建设部33号令的规定，物业服务企业营业前必须到工商行政管理部门注册登记。组建不同类型的物业服务企业，登记注册时应提交的文件有所不同。 4）资质审查及税务登记。 物业服务企业有哪几种组织类型？ 物业服务企业内部的组织形式大体上可以分为三种类型。 实体型物业服务企业。一般属于大中型企业，其内部按“统一领导与分级管理”原则，形成三个层次：决策层；管理层；作业层。这类企业一般都可直接接受项目；同时，它也能提供物业管理的顾问、咨询服务。此类企业的适应性强，但人员较多，不易转型。 管理型物业服务企业。大多是中小型企业，主要由管理层人员组成，具体的作业操作需要时就采取分包形式。这类企业必须与专业企业建立合同关系。企业人员相对精干，内部机构精简，规模适中，经营灵活，在物业管理市场中具有较强的竞争力。 顾问型物业服务企业。由少量具有丰富物业管理经验的人员组成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现，收取顾问费。这类公司人员少、但业务素质高。 一般物业服务企业设立哪些职能机构？ 物业服务企业设立职能机构有经理室、办公室、管理部、财务部、工程部和经营发展部。 物业服务企业的组织形式有哪几种类型，各有何优缺点？ 通常物业服务企业的组织形式有如下几种模式。 1）直线式 直线式模式不设专业的职能机构，各级行政主管负责行政与专业管理的职能。机构按垂直系统领导，实行单向逐级负责制。 这种管理模式的优点是：机构精简、指挥统一、权责分明、决策迅速、效率较高；利润来源明确，管理层直接对成本和利润负责。缺点是各种管理职能归集于一人，难以适应较复杂的管理；同时，人力资源分散，最高层对下层缺乏直接沟通，容易造成指挥失误。 2）直线――职能制 直线――职能制又称直线参谋式，它是在直线式的基础上吸收了职能制的长处，各级均设置了相应的职能部门，从事各项专业管理活动，但各职能部门没有直接向下发布命令的权力。 这种组织形式的优点是：既保持了直线式的集中统一的优点，又具有职能分工的长处，对于减轻主管领导负担、弥补主管领导专业上的不足起到了重要作用，提高了工作质量。缺点是：下级缺乏必要的自主权，各个职能部门之间缺乏横向联系，容易产生脱节和矛盾，信息反馈速度较慢，组织不力可能降低效率。 3）矩阵式 矩阵式是由职能部门与专业或项目部相互配合所形成的组织形态。这种管理模式的优点是充分利用人力资源，调动各方面积极性来参与管理。同时可采用计算机现代化的管理手段来提高服务质量。缺点是双重领导，容易出现矛盾，导致推卸责任。但只要职责界定清楚，矩阵式适用于各种类型物业的管理。 4）事业部制 事业部制是在直线――职能制的基础上，直线部门具有更明确的自主权和一定的财权。物业服务企业（有的称总公司）下设若干事业部，每个事