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房屋租赁司法解释的理解与适用 三、房屋租赁合同的效力 （一）法律及司法解释认定合同效力的原则 ——合同无效的认定 1981年《经济合同法》第七条第（一）项规定：“违反法律和国家政策、计划的合同”无效；1993年修正后该条规定： “违反法律和行政法规的合同”  1999年《合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。 《合同法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。” 《合同法司法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。” 买卖司法解释第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 （二）房屋租赁合同的效力 1．房屋租赁合同效力的认定原则 2．违法建筑物租赁合同无效 ——违法建筑的认定标准 ——新建房屋、改建房屋时违法建筑的认定 ——与城市规划法颁布前的衔接（90.4.1） ——补办手续需注意的问题 3．房屋预租合同的效力 4．合同无效后的处理 四、房屋租赁合同的解除 需要注意的问题： 1、该条与以前意见的协调 第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定的必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。 2、解除权行使程序 五、装饰装修物的处理 ——装饰装修物的范围及分类 范围：改建工程、普通装饰装修工程的装饰装修物和增设的他物 分类：未形成附合的装饰装修物、附合的装饰装修物 ——合同无效时装饰装修物的处理 1、出租人不当得利情形下装饰装修物的处理 2、出租人未构成不当得利情形下装饰装修物的处理 ——合同履行期间届满时装饰装修物的处理 ——合同解除时装饰装修物的处理 1、出租人不当得利场合处理规则 2、适用违约责任的处理规则 3、公平责任及法律另行规定的适用 4、残值损失的计算方法 如装饰装修造价60万元，租期五年，合同履行三年后解除，则摊销造价费用为36万元，未摊销费用为60-36=24（万元）。如果装饰装修现值为20万元，残值损失应当确定为20万元；如装饰装修现值为30万元，残值损失应当确定为24万元。 六、转租合同的处理 ——转租合同的效力认定 处分权能是指在事实上处置物、决定物的命运或在法律上处置所有权的权能。在无权处分行为中，行为人是在没有处分权的情况下，以自己的名义实施的处分行为，即行为人没有处分权或者其处分权受到限制。无论是处分他人的财产所有权，还是非法出租和转租以及在他人财产之上擅自设定质押等，都是在没有获得授权且又无权处分的情况下对他人财产所作的一种处置，所以都可以认为是一种法律上的处分。 ——出租人同意转租的推定 ——次承租人的代偿请求权 ——次承租人的诉讼地位 七、承租人优先购买权的保护 ——承租人优先购买权的性质 1、损害赔偿请求权 解释第21条的理解、与出租人同第三人签订的买卖合同的协调 2、优先购买权的实现（考虑因素：存在有效且在履行期内的租赁合同；二是同等条件；三是，承租人应当具有履约能力，四是，优先购买权应当在合理期限内主张） ——承租人优先购买权保护的例外情形 ——承租人优先购买权与租赁权、抵押权 1、租赁权与抵押权的冲突协调 2、优先购买权与抵押权的协调 3、拍卖程序中优先购买权的保护 * * 一、司法解释起草的背景情况 二、司法解释的适用范围 1.城镇房屋的判断标准 2.把握依照国家福利政策承租房屋的性质 3．军产房问题 *