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　　　　　　　　　　　　　　　 【东莞·翰林雅苑】 销售百问 世邦魏理仕广州分公司资产服务部 谨 呈 二〇〇八年七月  目　录 一、地产常识 2 二、项目理解 13 三、物业管理 16 （一） 物业收费类 16 （二）　物业服务类 21 （三）　工程类 28 （四）　装修类 31 （五）　安全保卫类 35  一、地产常识 商品房的使用年限是多长？（住宅、商业） 我国商品房的使用年限主要是由土地所有权国有的制度决定，我国国有土地使用年限规定为， 居住用地70年 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； 商业、旅游、娱乐用地：40年， 什么是商品房的五证？ 五证为国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，商品房预售证。 什么是土地所有权？ 土地所有者是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。 什么是土地使用权？ 土地使用权指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。 什么是土地使用权出让？其形式？ 土地使用权出让指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让年限？ 居住用地70年 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； 商业、旅游、娱乐用地：40年， 什么是建筑面积？ 指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米以下的 技术层不计算建筑面积。 什么是房屋实用率？ 实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/建筑面积。 什么是容积率？其意义？ 指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。底下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。 建筑容积率=小区内总建筑面积之和(平方米)/小区总占地面积(平方米) ，容积率越高说明该物业较稠密；容积率越低说明该物业居住档次越高。 高层容积率一般为3-4； 多层容积率一般为1.5； 联排别墅容积率一般为0.7 左右； 独立别墅容积率一般为0.5以下。 顶级豪宅容积率一般为0.1左右。 什么是建筑密度？其意义？ 居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积(平方米)/小区居住总用地(占地面积)(平方米) ╳100%， 建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低说明该物业居住档次越高。 什么是绿化率？ 绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。 绿化用地面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等，为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和。 什么是套内建筑面积？ 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 什么是实用面积？ 实用面积=建筑面积－公摊面积。即套内建筑面积 什么是使用面积？ 使用面积=建筑面积－公摊面积－套内墙、柱面积。即净面积 计算全部建筑面积有哪些？ 使用面积和墙体所占面积，以及墙体所占的面积，以及其他共用配套部分所占的面积。 单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。 多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。 建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。 地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。 用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。 坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。 建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。 电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。 建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。 有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积； 有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积； 突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。 建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按