2008南阳商业地产调查报告.ppt

项目位于人民路与光武路交界处，隔梅溪河与本案相临。项目规划有大型商业中心，地上地下步行街、城市休闲广场、空中休闲公园，大型地上地下停车场，住宅由一幢小高层，三幢高层组成。淯龙苑定位于大型商住混合体。是本项目最大的竞争对手。其商业业态规划及销售价格尚未公布。 调查估计：一层商铺约24000元/平方米 均价13000元/平方米 以下 个案分析/淯龙苑商住区 主要商业街分析 名称 长度 主要经营种类 与项目距离 人民中路 0.6公里 目前在营临街商铺较多，服饰、百货占多数； 与项目相距1.95公里； 新华西路 约1.33公里 电动车专卖店较多，另有大型家电卖场数个； 与项目相距2.73公里； 中州路 约3.36公里 品牌服装店、餐饮、杂货铺等； 与项目相距1.95公里； 梅溪路 约1.25公里 服装为主； 与项目相距1.12公里； 城市扩张区的商业地产调查与分析 尽管南阳大部分商业都处于两大核心商业区中，但是随着城市扩张, 商业地产也大量出现在城市新区。南阳主城区的商业已趋于饱和，近期没有大型商业项目建设，而在城市扩张区以住宅和商业混合体的形式迅速发展起来，并取得了较好的销售业绩，近期的集中放量将会挤压本项目的市场空间。 个案分析/玉龙苑 位于独山大道北段，是商住混合的项目。住宅为南阳司法系统的定向开发。商业体量约2万平方米。商铺面积普遍为100平方米以上。目前已经进入招商阶段。 个案分析/凤凰城 与玉龙苑毗邻，位于独山大道与张衡路交叉口。商业体量约有3万平方米。3层商铺，其中一层价格为1.6万元/平方米。商铺面积均比较大，只有一楼有少部分80平方米产品，其余均在200平方米左右。 个案分析/帝苑锦城 位于独山大道与光武路交叉口。项目分两期开发，一期商铺两层，只有400间，一楼2万元/平方米，二楼1.2万元/平方米。目前已销售过半。 二期商业体量较大，还未开盘。 在售商业项目分析 个案分析/鸿德购物公园 该项目是集购物、休闲、娱乐为一体的大型精品百货，鸿德购物公园主体项目，营业面积38000 m2，经营布局为一楼精品时尚馆，二楼东塔绅士休闲馆，二楼西塔运动健康馆，负一楼为流行前线和丹尼斯大卖场，是南阳目前最大的零售百货商场。六条步行街名品荟萃，三大主题广场恢宏大气，八组双向自动扶梯四通八达。目前正在销售的是负一层流行前线部分商铺。 a 鸿德百货 它位于鸿德购物公园A区，单层面积12000 m2，实用率80%；百货一层内铺租金较外铺高是由于内铺由发展商统一招商经营，而外铺则由业主自行招租，且外铺不临街；内部品牌较全，档次较高。 b 鸿德商业街  它位于鸿德购物公园B区，为临人民路双层街铺，实用率90%；商家入住两年内免水电管理费；鸿德商业街很好的将南阳文化保护建筑南阳府衙与商业文化结合起来，在建筑风格上采用青砖、绿瓦的古朴风格，在风格上与府衙保持了一致，先基本形成了以专卖店为主的临街商业街与以财神庙为中心的美食一条街，吸引了较多的人气。 c 流行前线 流行前线与鸿德百货实行错位经营，以大众化消费为主，主要经营流行服饰、美食城等，店铺面积多在20平方米，有多大千余各商铺（有千余多的商铺）。其通路四通八达，与丹尼斯百货相连通，形成了连通效应。但由于品牌同质化严重，产品线较短，经营状况并不十分尽如人意。 鸿德购物公园租金售价 楼层 A区 B区 租金（元/ m2月） 售价（元/ m2） 租金（元/ m2月） 售价（元/ m2） 负一层 引进丹尼斯 22000 第一层 内铺245～260 外铺185～215 22800～25800 180～190 20000～21000 第二层 90～110 15400 65～80 11000 第三层 未定 无三层 注：销售优惠政策: 1万抵3万 一次付清每平方米优惠2%。 个案分析/新华城市广场 该项目位于南阳市工业路和新华西路交汇处东南角，项目平面形状为矩形，南北长242.5米，东西宽272.8米，总占地6.52公顷，总建筑面积128580平方米。购买人群多为原新华商城老客户；是一个商业、写字楼、住宅、公寓四位一体的商业综合楼盘，因位临火车站，交通便利，又承继前新华商城的商业氛围，其独有的地段优势，是南阳市目前最大的商业楼盘，本项目最有竞争的对手之一。 楼层 价位 售价（元/ m2） 负一层 17000 第一层 22000～32000 第二层 17000～18000 第三层 15000～16000 第四层 12000～13000 第五层 8000 新华时代广场商铺售价 新华城市广场项目分三期开发: 一期为地下一层，地上五层（部分六