256120710_商业街招商方案.ppt

商业街招商方案 本报告解决的核心问题 项目产品定位 招商优惠政策方案 招商类型以及招商模式 液态定位市场分析 项目产品定位 招商业态 招商范围 步行街 1-2层步行街 总户数：63套 体量：约7500㎡ 结构:框架剪力墙 主力面积：120-170之间 液态规划与分区 1#3#——品牌服装鞋帽类 2#——美容美发女士护肤类 5#——金融珠宝首饰 4#——婚纱影楼、洗化、通讯类 6#——-品牌快餐 招商方案 租赁方式：一次性签订十年租赁合约（主力店10-15年、品牌店7-10年） 付款方式：一次性缴纳保证金开门营业金（租金分期） 保证金：每套/5万 开门营业保证金：每套/2万（按协议规定开门营业满一年，开始退还此保证金） 租金：㎡1.2元/天（物业费、空调费等相关费用另计） 优惠政策 国税地税：第一年全免，2-3年减半。 租金：第一年租金减半，2-3年减30%。 物业费：第一年免收物业管理费。 递增：起算时间从第4年，租金开始递增。 增幅：主力店：8%-10%，品牌店：6%-8%，其他店：5%-6% 经营权、管理权、与产权的关系 租赁条件 5万元保证金、2万元开门营业金、预交2年物业管理费，预存一年水电费。(有线、宽带、燃气相关开口费另计)。 经营商户在租赁期内具有经营权； 产权归发展商，商户须同意：发展商可连租约销售； 开门保证金，业主不按照协议规定时间开门营业，开发商有权扣除开门营业保证金； 经营商户须遵守经营管理公司的管理规定 广告位租金 依据不同广告位置设置不同的广告位租金； 招商策略 1、目标：实现开业招商百分之九十，力争百分之白，为步行街的开门运营坚定坚实的基础 3、主力店招商：主力占20%，品牌店占40%，次店占25%，其它15。 2、业态组合：品牌服装、餐饮、珠宝、娱乐为核心。 招商计划：2011年9月-12月底主力店招商，2012年1月-3月品牌店招商，3-5月次店，其它店同步招商，7月市场启动。 客户分析 客户项目分析 经过对本区域的商业区经营者的抽样调查分析，商铺经营状况可分为以下几种情况：好、较好、一般、较差四种。具体数据表现如下图： 客户市场分析 经营者对其商铺租售的看法及原因（设定：租金1.0元\天㎡、售价：4000） 商业街前景及繁华年限所持态度与期望 高达60%的受访者他们普遍都反映了该区域商业前景优越，旧村拆迁还建速度比较快，人口居住比较集中，众多高端楼盘落定，而且罗庄区政府鼎力支持，同时据调查，60%的经营者认为本市场附近繁华所需年限在3-4年以内， 也有12%的受访者不看好本项目的商业前景，他们普遍认为地段偏不是主要干道，政府支持力度不大、消费人群消费水平偏低，商业租售性质不满意，不符合其经营内容所需要求；还有部分人认为市场能否繁华起来要看政府规划，经济发展，周边住户数量。 项目SWOT分析 本项目优势与机会点 本项目劣势及威胁点 本策略执行中必须预见和理解的问题： 招商招租的商家必须有利于商铺的销售与投资价值，必须有利于今后市场的整体运营；投资炒房或经营观念低下恶意扰乱市场经营秩序的坚决杜绝，只有这样招商招租才能不影响整体运营，促进销售，使本项目的概念得以实现；使人们对本项目的定位与印象得以逐步攀升。 本区域内居民对商铺买断和租赁、产权和经营权、使用权认识模糊，根深蒂固的观念一时难改变！ 目前本区域内商铺经营水平较低，利润额和租金较低，影响本项目价值判断。 市场对一层比较热衷，对于内街以及二层连带招商销售有一定的抗性. 商街物业服务定位 为使我们月商业街更具竞争力和吸引力，建议前期即组建、培训专业的商业物业管理队伍，或聘请专业物业管理顾问为商户提供优质的服务，并通过软环境的营造为商户提供良好的服务，吸引更多顾客光临。 （一）建议品牌知名度的物业为本项目的 总结 本案商铺作为一个商业性项目，租家租买目的一般不是为了最终消费，而是为了货币向更多的货币转化：不论是自营和投资其购买意图都是为了将资金投入，进而产生商业上的收益与增值。而任何商铺的价值就是他们充当了实现这一过程的载体。自营与投资不同在于：自营是亲自去实现货币升值的过程，投资客借助租户和市场来完成。因此，商铺价值对于不同的买家考虑核心因素是不同的：因为自营会容易向投资方向转变，而投资也比较关心租户的经营收益预期。此外，由于购买商铺买家所付出的货币成本量相对消费品而言一般较大，所以此类购买行为基本上呈现理性化、谨慎化，从而一个理性的、引导性的、现实性的投资价值分析是买家购买租赁过程的催化剂，是必备的基本要求。只有比较全面地阐述本项目的价值内涵、才能给市场一个