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大澳城售楼部建议方案 惹目地产顾问机构 2010-8-6 前 言 随着大澳城总规及户型的逐步确定，售楼部包装提上日程，根据以往售楼部建设装修工程较长的时间量，我们将售楼部设计装修建议的提报提前。 作为销售场所，售楼处直接代表着项目的形象和开发商的品牌，所以针对本案地理位置情况，建议设立双售楼处，即市中心售楼处和现场售楼处。 市中心售楼处：主要以形象、咨询、接待、引领为目的。 现场售楼处：是客户最直观接触项目的第一步，让消费者通过系统的体验，最终达到销售的目的。 希望在本次方案沟通定稿后，各单位及部门能够尽快按照工作排期中的日程联系销售部、装修公司，并尽快为市内售楼部选取合适的地址，以实现项目的推进。 目 录 前 言 2 目 录 3 1 现场售楼部建设背景 4 1.1位置分析 4 1.2售楼部建筑结构分析 5 1.3售楼部规模分析 5 1.4售楼部设计装修原则 6 1.5总结 7 2 售楼部外部场景打造 7 2.1功能划分 7 2.2外部细节建议 9 3售楼处内部功能划分 10 3.1功能划分 10 3.2主要功能区阐释 11 3.3售楼部细节建议 14 4市内售楼部建议 16 4.1规模建议 16 4.2位置建议 16 4.3选址标准 17 4.4装修建议 17 1 现场售楼部建设背景 1.1位置分析 从前期与贵司的沟通中了解到，大澳城项目现场售楼部的位置已基本选定，并且本位置的选取是本项目现场售楼部的较佳位置，如规划图所示： 大澳城售楼部位置示意图 从规划图上可以看出，售楼部位于本项目整体规划的澳洲风情商业街中间位置，且紧临小区主入口。所以，售楼部的外观风格需要与商业街的风格进行统一，既澳洲风情。 商业街外观建议示意图 以上为我们与贵司沟通的商业街外立面建议，总体建议可以归纳为一下几点： ◎异域风情符号 ◎外墙贴石材 ◎落地玻璃窗 但售楼部作为项目风格放大化的作用，在保证商业街与售楼部风格整体统一的框架下，使得售楼部的外观有一些跳跃，提高项目气势及品质。 1.2售楼部建筑结构分析 因为本案体量较大，现场售楼部是要支持长久销售周期的，至少要达到项目结案后。这时，本项目的商业街已经竣工，甚至已经开始运营。这时，我们假设了几种方案： 先建售楼部，待项目结案之后，拆除售楼部，再建商铺，但该方案造成的成本浪费较大。 先建设商铺，再商铺中划分售楼部区域，待项目结案之后再回归为商铺使用，该方案可有效控制成本，但不利于后期商业利用。（需重新划分内部格局） 从成本控制角度及售楼部效果考虑，我们建议选择建设永久性售楼部，并建议在该商铺的建筑结构上选择框架结构，可在后期重新划分商业业态所需求的内部格局。 1.3售楼部规模分析 各项目的售楼部规模是结合项目定位及体量来衡量其面积的，才能将项目的气质及形象最大化的融入到售楼部当中，提高项目风格展示及体验化营销的效果。本项目的售楼部规模考虑应结合本项目以下特征进行考虑： 55万平方米的大规模住宅项目 中高档的澳洲风情花园住区 售楼部所在的商铺单层面积为约1500㎡，总计约4500㎡ 根据项目定位及我们对售楼部功能定位的初步划分，如下图所示： 层数 功能 面积（㎡） 合计（㎡） 洽谈区 60 接待台 水吧 10 卫生间 14 户模 20 20 沙盘区 30 10 其他 70 二层 办公区 60 贵宾区 40 会议厅 40 卫生间 7 其他 50 外部场景打造分为停车区、导示区、中心广场区、精神堡垒四个方面。针对这四个方面，接下来将有详细的说明。 导视系统 导视系统示意图 由于售楼部距离左侧道路较远，建议在两侧采用导视系统，让来访客户清晰售楼部位置，提高项目品质展示力。 停车位 停车位示意图 该区域负责来访客户车辆的停放服务，打造成干净整洁的专业的停车场地，交通动线导视明确，彰显项目细节品质。 精神堡垒 精神堡垒示意图 运用澳大利亚典型白帆设计，搭配项目水幕墙使用，突然项目风格，并且后期可作为社区主入口的标志性建筑，不必在项目交房后拆除，有效节约成本。 广场 广场示意图 水景广场与草坪形成有机融合，配合精神堡垒，使得广场成为售楼部外部的景观示范区，将项目风格展示力最大化，也对客户实现第一吸引。 2.2外部细节建议 视觉效果 花钵示意图 在外部氛围营造当中，利用一些成本较低，并且给予客户一定视觉冲击的物料作为细节品质的展现。所以，可以适当使用一些花钵，让客户感受到澳大利亚生态的魅力。 听觉效果 音响示意图 充分发挥售楼部以体验式营销为首要思想的设计原则，在听觉上打动客户，使得售楼部实现第一吸引。所以，可选择雕塑形状的草坪播放音响，形式多样，既丰富售楼处外围的景观