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武汉奥山世纪广场项目市场环境分析及定位建议
一、项目辐射区域分析二、辐射区域的城市功能介绍
(一)辐射区域——青山片功能布局:
青山区与本项目区域联系紧密,是本项目商业物业消费群体来源的主要腹地,此处将对区域情况作重点阐述。
1、青山区概况青山区是武汉市中心城区之一,东与洪山区接壤,西与武昌区毗邻,南倚东湖风景区,北濒长江,与天兴洲隔江相望。全区面积47.36平方公里,常住人口45万,下辖10个街道办事处和钢都花园管理委员会,素有“十里钢城”之美誉。青山区是湖北省、武汉市工业最集中、生产规模最大的城区,在全市占有重要的战略地位。区内云集了武钢、一冶、石化等数十家大中型企业,是武汉市东向功能轴发展的原动力地区,与阳逻、北湖形成钢铁、化工、机械、物流产业基地居住总用地面积约10平方公里,主要集中在青山地区的西部,大致可分为老城区和友谊大道两片,另有部分次生活区分布在东部厂区周边。全区业态分布比较齐全,。区内工业用地面积约19平方公里,钢铁、石化、造船、能源、机械等工业用地相对集中,主要分布在工人村路、企业路、冶金大道、王青路一线以东,部分厂矿、仓库散布于西部生活区与沿江一带。居住布局规划 “三桥一站”的建设,将使青山地区从平行于长江的东西向狭长地域,转变为向东南西北全面贯通的放射地域,沿江地区、友谊大道以南至中北路延长线这两大区域内的房地产开发将被赋予广阔的空间。依据工人村路冶金大道青王路以西调整为以居住及公建为主的用地发展思路,青山区将形成以友谊大道片为中心,北倚长江,南临东湖的三大居住板块。“一个中心,两个节点”,核心区规划以武汉火车站为起点,以迎鹤湖公园为中心,以两港生态走廊为边界,布局形成副中心核心区、高速铁路站区、中央景观休闲带、文化旅游服务区和综合居住区等5大功能区。杨春湖城市副中心,规划10万居住人口。
□商业布局规划:
据《武汉市商业网点发展规划》(2006—2010年),在现有的建设二路及红钢城商业基础上,发展2处市级商业副中心。其中,建二路市级商业副中心是以建设二路商业街为主体,南北延伸、东西拓展的,具有集聚功能和辐射功能的区域商业副中心。产业布局规划按布局思路,在东湖港以东、中环线以西、冶金大道以南建设环保科技园在中环线以东、工人村路以西、冶金大道以北(约1100亩)和王青路东侧(约550亩)发展现代物流和仓储产业在工人村路以东,引进新兴制造业、高新技术等项目,建设以环保型、科技型、配套型中小企业为群体的都市工业园区利用现有河流、湖泊、山地等有利条件建设生态防护屏障,将武钢北湖规划成为新一代生态型、科技型的物流和化工产业新区。
绿化布局规划结合未来重点基础设施项目的建设,在中环线、京广高速铁路专线、临江大道工人村路冶金大道青化路两侧各建50米宽的绿化隔离带,沿友谊大道(1号明渠-王青公路段)规划20米宽的绿化带,在美化景观的同时起到屏蔽作用,有效阻隔东部工业区的粉尘、噪音对居住区及武汉站地区的污染,改善城区空气质量。
新建戴家湖公园、杨春湖公园、北洋桥公园完善、提升青山公园、矶头山公园、白玉公园、南干渠游园的功能新(改、扩)建中心公园、游园18处,提高公共绿地水平,形成点、线、面各有特色的绿化体系。区概况辖区总面积81.22平方公里,内含14个行政街道、194个社区居委会,常住人口97万,加上流动人口共约110万徐东现代商贸区、徐家棚现代物流区区概况洪山区位于武汉市东南部,面积509平方2004年末总人口人区建材家俱。
团结、徐东、柴林头、三角路、余家头、和平、铁机
·“三横”:横向的主干道有临江大道(武青一干道,双向四车道)、和平大道(武青二干道,双向六车道)、友谊大道(武青三干道,双向六车道),均为市级干道,连通武青区域与中心城区;
武昌二桥以北的临江大道,受铁路线路阻断,对交通的实际支撑较弱。区域内主要交通由和平大道承担,友谊大道也分担部分交通压力。
·“十二纵”:纵向的主要连通道有才盛街、园林路、建设一路至建设十路(双向四车道),工业路至工业四路等,主要为双向两车道的区级道路,解决武青区域内部交通。
目前青山居住区交通发达,杨春湖的交通路网尚属一片空白。
青山居住区可以通过和平大道、友谊大道、临江大道等非常方便的与外界联系,因此受区外商业影响大,畅达的交通状况导致商业需求大量外流;
目前,杨春湖新区交通非常不通畅,基本不具备人口导入的条件,因此杨春湖尚不具备商业开发的条件。
2、辐射区域的交通规划:
“三横五纵” 交通路网规划主要集中在杨春湖新区。
□“三横”:
·地铁交通4号线:起于武昌火车站,经紫阳东路、中南路、中北路,折向武青四干道(团结大道),最后抵达武汉火车站,全长16公里,预计2012年建成通车。
·武青四干道:西起铁机路,东止王青公路,全长7.5公里,双向六车道, 2007年12月动工,预计2009年底建成通车。
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