漳州房地产市场土地发展状况09.12.6.docVIP

漳州房地产市场土地发展状况 （一）漳州房地产业历史发展概述 漳州作为一个早期农业市，房地产进入市场运营的时间较短，经过这两年的发展，市场已初步形成，主要可以分为以下几个阶段： 1、第一阶段：（20世纪九十年代前），初始阶段 漳州土地价值的最初利用，是通过土地资金化体现出来的。由政府方面以土地作为合资合作条件，合作方提供全部建设资金，建成商品房后租售，所得利润按双方议定的比例分成。再者，以企、事业单位集资盖房为主（据了解这种做法至今还存在，如中国银行的银行家园）。 2、 第二阶段：（20世纪九十年代），探索阶段 本在这一阶段，虽然已经有了房地产市场化的雏形，项目开发以旧城改造为主，部分为新区的开发，商品房开发逐渐成为主流市场。这段时期的土地主要以协议出让为 主。 3、 第三阶段：（2001年开始至今），成型阶段 房地产进入市场运营阶段。2002年开始进行土地挂牌出让。 （二）漳州房地产市场历年运行情况 1、土地供应情况 土地供应前松后紧，自2002年漳州市政府转变了土地供应机制以后，经营性用地全部实行了公开招标挂牌拍卖出让。2002～2003年漳州供地总量达2658亩，2004～2005年供地总量仅727.2亩，2006年土地供应量为529亩。截至现阶段，漳州房地产市场当中，通过政府招拍挂进行出让的土地共有3914亩。 2002年是漳州房地产发展的转折点，从这一年开始，全市商品房住宅价格逐年攀升，尤其是市区涨幅更大， 2002年以后房价呈平稳直线上升态势，说明房市已经开始升温。伴随着房地产业的升温，市场对土地的需求也日渐旺盛。 外地开发商抢滩漳州，据统计显示，2002-2005年市区出让的29宗地中有21宗被17家外地开发商竞买走，如厦门特房、夏商集团、金宾士、香港寰宇、香港毅达和香港信和等房地产公司，显示了漳州楼市较强的市场前景。 漳州市国土资源局2005年公开出让的国有土地（1） 地块编号 土地坐落 土地用途 出让年限 土地面积(平方米) 规划设计指标 地价 (万元) 楼面地价(元/平米) 土地使用强度 建筑面积(平方米) 2005P01 江滨路-钟法路两侧用地01#地块 商住综合 商业40年，居住70年，综合50年 17131.39 容积率≤5.0 建筑密度≤33% 绿地率≥36% ≤85650 7500 876 2005P02 江滨路-钟法路两侧用地02#地块 商住综合 商业40年，居住70年，综合50年 3677.15 容积率≤3.0 建筑密度≤35% 绿地率≥30% ≤11030 1375 1247 2005P03 江滨路-钟法路两侧用地03#地块 商住综合 商业40年，居住70年综合50年 15073.53 容积率≤1.8 建筑密度≤36% 绿地率≥34% ≤27130 3960 1460 2005P04 胜利西路以南、西洋坪路以东 居住 居住70年 3525.12 容积率≤3.5 建筑密度≤28% 绿地率≥42% ≤12330 795 645 2005G01 市技工学校南侧 居住 居住70年 3147.81 容积率≤1.4 建筑密度≤30% 绿地率≥40% ≤4410 168 381 2005G02 华元小区以北 居住 居住70年 8591.24 容积率≤1.9 建筑密度≤29.4% 绿地率≥40% ≤16320 910 558 合 计 156870 14708 漳州市国土资源局2005年公开出让的国有土地（2） 地块 编号 土地坐落 土地面积 （平方米） 规划 用途 出让年限 容积率 建筑 密度 绿地率 地价 （万元） 履约保证金 （万元） 2005G03 厂西一路以东、瑞京路以南 78664.91 (合118亩)，其中 04号地块11493.86 商住 综合 商业40年居住70年综合50年 ≤3.6 ≤33% ≥35% 5900（成交价） 2000 05号地块20929.35 商住 综合 商业40年居住70年综合50年 ≤4.5 ≤33% ≥35% 06号地块45726.05 居住 居住70年 ≤3.6 ≤33% ≥35% 2005P05 仙景路以西、北斗一路以北、金闽路以东北斗二路以南 86090.102 (合129.14亩) 二类居住用地 居住70年 ≤1.8 ≤30% ≥40% 3874起 500 2005P06 江滨路以北、元光南路以东、下洲路以南 18764.3 （合28.12亩） 商住 综合 商业40年居住70年综合50年 ≤3.5 ≤30% ≥40% 5060起 1000 2005P07 朝阳医院用地以南、九龙大道以西 17693.43 （合26.54亩） 二类居住