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财税促进房地产行业健康发展研究 陈大为 滦县财政局 X 关注成功！ 加关注后您将方便地在 我的关注中得到本文献的被引频次变化的通知！ 新浪微博 腾讯微博 人人网 开心网 豆瓣网 网易微博 摘????要： 近年来, 房地产行业出现了销售滞胀、存量房增加的问题, “去库存”政策对于房地产行业的稳定发展具有一定的作用。而国家大力推行的“营改增”税收改革则是国家对于现行房地产行业税负过重、机制存在缺陷的改善思路。基于各种税制改革完善房地产课税配套制度, 保障住房有序建设, 逐步适应市场经济的步伐, 有利于促进房地产行业的健康、有序发展。 关键词： 财税; 促进; 房地产行业; 健康发展; 我国居民住房经历了住房分配到商品化的变革, 并逐步发展成为国民经济支柱。在看似繁荣的房地产行业表面下, 隐藏着很多泡沫经济, 出现了房价过度上涨的形势。政府从宏观经济调节的视角对房地产行业进行了干预调整, 控制市场价格回归合理。房地产税就是宏观经济调节的一项手段, 这不仅关乎房地产行业的健康发展, 也关乎国家的财政收入。国家财政部、国税局相继出台了非产权人重新购房个人所得税、房产税城镇土地使用税、个人房屋转让所得征收税、廉价租住房有关税收、土地增值税征管等政策。 一、我国房地产税制情况 房地产行业由专门从事地产经营和开发的企业组成。房地产企业包括自持物业和销售物业两种。房地产企业业务延伸面较广, 经营范围广泛, 部门设置较多, 运转经营体积庞大, 经营周期长, 资金链较长。负债比率高, 资金投资回报率高, 相对风险较高。 我国国内房地产市场发展时间不长, 经历过几次重大的市场重组。在全国的大、中城市发生了严重的供求失衡。政府多次开展了宏观调整, 出台一系列政策整顿市场秩序, 效果相对滞后。开发环节的税收较少, 主要为耕地占用税, 契税、印花税, 税费相对较轻。流转环节涉及到大量的营业税, 也包括土地增值税, 目前国家重点对流转环节开展税收制度改革, 以降低房地产成本, 最终降低商品价格。当消费者的购房需求增加, 卖方市场出现, 对税费不敏感的购房者就成为成本交易环节的承担者。 保有环节包含了租赁等形式, 税收占比不高, 以房地产税及城市土地用税为主。在企业的生产经营中, 税费还未扩大至行业以外的社会成员, 房产税试点的结果表明, 预期的效果没有达到。 二、新常态下房地产行业出现的问题 (一) 行业吸引力快速下降 房地产行业中包括了开发、勘察规划设计、施工监管、建筑材料供应、投资机构、物业管理等一系列职能的企业, 行业的内涵外延广泛。金融危机发生后的房地产行业发展势头依然不减, 随后的5年内, 除个别中心城市, 房地产市场增长量明显下降, 行业平均利润大幅缩水。资本的驱动导致企业转战其他行业, 以高科技行业为典型代表, 加大虚拟经营力度。从“建设—买卖”到“经营—投资融资”, 房地产的发展开始步入新常态。储备土地负债基础下的粗放型发展模式不再适应放缓的行业发展步伐, 传统房地产行业的吸引力下降。 (二) 过度依赖投资驱动 笔者对国内大中型城市的房地产企业研究发现, 企业对风险的预测能力较弱, 风险意识较差, 风险评估能力薄弱。当高收益摆在房地产企业面前, 在整体的项目预期方面就会出现过高的情况。长期以来投资驱动下的生产经营链弱化了项目过程管理的作用。国内房地产企业抵御风险的能力较差。房地产采用最多的融资渠道是银行借款, 财务杠杆是企业纷纷追求的。长期的借款降低成本的同时也会带来市场的疲软化, 负面影响多。单一融资渠道被证券市场拒绝, 社会成本对于房地产的投资非常谨慎。 (三) 企业面临财务管理问题 国内上市的房地产企业并不多, 货币资金占有量明显不足, 这些都表明了企业抵御财务风险的能力不足。当企业预付账款的比重与货币相匹配时, 企业的机会成本率增加, 相对来说比较高, 也决定了财务上更大的风险。房地产企业资金周转率偏低, 只有1.0平均值。销售利润率需高于其他行业才可维持企业经营。相对高的安全标准、较长的生产周期、繁杂的行政审批都导致了流程简化难度。在频繁变化的政府政策下, 房地产行业对市场波动的敏感度较高。 (四) 行业科研投入不足 受制于粗放型经营理念, 房地产长期注重资本积累和产业扩张, 没有足够的精力投入到企业的精细化管理以及产学研一体化探索。忽略科技投入的后果就是企业管理水平和建设技术方面的落后, 住宅产业化迟迟不能推进, 工业化住宅生产无法实现。城市的精装成套住宅极少, 购房者需支付装修费用, 耗费大量的时间精力。为压缩建造成本, 不重视人员的技术培训, 科技政策鼓励落实不到位。环保观念不足, 大部分建筑项目仍然处于高能耗阶段, 绿色建筑的目标尚未达成。 三、财税改革促进房地产发展研究 财税政策是国家在一定时期内