中原北京窦店项目市场定位报告.ppt

长阳板块—— 首选区位距离与时间成本； 良乡板块—— 重视生活便利与周边配套； 窦店板块—— 关注周边环境与社区品质。 长阳板块 良乡城区板块 窦店周边板块 地 铁 高速 外溢 外溢 外溢 需求分析——客群关注点 外溢客户 改善需求+多次置业 中、低端产品 中端产品 外溢客户 首次置业+首次改善 外溢客户 首次置业+首次改善 高端产品 刚性需求 品质需求 需求分析——需求总结 向往闲适社会中坚 环境资源优势吸引 改善居住兼顾保值 工作导向城市白领 首置首改第一居所 通达配套着重选择 需求分析——市场客群特征 客户 产品 市场 客户 产品 市场 震荡调控 价格大战 持币观望 坐等降价 被动接受 血拼价格 力塑价值 比拼性价 建立标准 跳脱市场 创造需求 吸纳客户 六里桥 海淀 金融街 南三环 3万以上 供应量小 价格较高 供应量小 石景山 丰台 燕山石化 本地经商 升级改善（当前比例60%，需求面积140平米以上三居或四居） 物理属性—— 绝大多数在35岁以上，少量55岁左右临近退休，两代及以上占绝大多数； 同龄人群中的佼佼者，事业相对成功，军政干部、IT业、金融业比例较高。 精神属性—— 自信、笃定、从容、坚韧，具备相对清晰的理性思维 考虑到几乎所有家庭成员的使用感受，注重同社区邻里的素质。 置业特点—— 有过置业经历，相对客观的产品价值观； 置业关注点—— 关注价格与价值的匹配度；空间的功能性与舒适度；社区环境、邻里素质、物业服务及品牌。 刚性首置（当前比例40%，需求面积80-130平米两居或三居） 物理属性—— 年龄为25岁至35岁左右年轻群体，单身及两口占大多数； 以市区工作白领为主，处于事业稳定上升期 精神属性—— 积极、乐观，对生活有更高的追求。 置业特点—— 注重品牌，习惯通过网络了解项目情况。 置业关注点—— 保证生活便利与产品实用性，价格合理。 人群换血—— 镇域发展提速，城市化水平稳步提高，未来两到三年内，产业升级致使人群结构改变； 生活习惯改变—— 旧“村镇”向新“城镇”的过度，居民生活、消费视野扩展，居住用途逐渐丰富； “第一居所”属性增强—— 配套逐渐完善，“工业强镇”确立，越来越多的人选择本地就业，本地居住需求随之而来。 * 宗地名称 开发商 总建面（㎡） 物业类型 地区 房山区窦店镇(田家园小区） 田家园 11486 住宅及居住公共设施 窦店 房山区窦店镇窦店村(聚豪苑四期)居住项目用地 汇豪 85108 住宅及居住公共设施 房山区窦店镇居住、商业项目用地（田家园小区二期） 田家园 137808 居住、商业 房山区房山矿机路住宅及教育项目用地 良工 13497 住宅及居住公共设施 京南嘉园小区三期 房地置业 43241 居住 房山区广阳新城居住项目用地 高盛 61000 居住 长阳 房山区长阳镇广阳新城居住项目用地 玉亭 60998 住宅及居住公共服务设施 长阳镇6号地 中铁 240000 限价商品房 长阳镇8号地 建工 187000 居住 长阳镇3号地 中粮万科 158000 居住 房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)居住、文化娱乐项目 中粮万科 341461 住宅及居住公共服务设施 房山区长阳镇(长阳镇起步区5号地)居住﹑商业项目 中粮万科 511700 住宅及居住公共设施和商业设施 房山区长阳镇(长阳镇起步区4号地) 城建 363791 住宅及居住、商业及文化 房山区拱辰街道办事处住宅、商业（广阳家园C、D区）项目 绿地 473369 住宅及居住、商业金融 房山线长阳站8号地东侧地块 首开 166799 商业金融用地、二类居住用地 长阳镇起步区2号地及3号地北侧住宅混合公建和多功能项目用地 首开 524858 住宅混合多功能用地 房山区拱辰街道办事处东羊庄村（航天花园）住宅项目 昂内 127378 住宅及居住公共设施 良乡 房山区拱辰街道办事处一街村（良乡鸿顺园东区K2-05）住宅 德隆泰 47483 住宅及居住公共设施 房山区拱辰街道黄辛庄村北住宅项目 鸿润 127147 住宅及居住、医疗、市政 房山区良乡西路（原房山区交通局）居住、商业项目用地 盛兴建通 14680 居住及商业金融用地 369万 潜在供应 竞争范围 区域及项目 “面” 长阳板块、良乡板块（市场竞争性、位置同向性） “点” 窦店板块（地缘同位性） 竞争范围界定 长阳 良乡 窦店 西棕榈滩 加州水郡 中铁原香小镇 中粮万科长阳半岛 绿地长阳项目 城建4#地 京广铁路 建工8#地 中粮万科3#地 在售项目 潜在供应 未成交地块 中铁6#地 首开2#及3#北侧住宅及公建混合用地 竞争分析——长阳板块 地