中海御湖熙岸.doc

中海·御湖熙岸 1、中海·御湖熙岸概况 基本情况简介：位于苏州园区金鸡湖西畔、星港街东、机场路北；总占地：267430.99㎡，总建面：262900.6㎡；容积率：0.6-0.8；总体分二期开发；目前开发的为第一期，产品类型有：联排别墅、双拼别墅、小高层。一期除小高层外，共306套；其中双拼30套、联排：276套（104套四联排、100套五联排、72套六联排）； 5月19日开盘销售第一批。 2、中海·御湖熙岸销售情况 产品类别 面积区间 销售价格 总套数 剩余套数 销售率 联排 238-310㎡ 1.1万-1.6万 66 0 100% 双拼 381㎡ 2.3万-3.5万 1 0 100% 备注：此为第一批开盘当天的销售情况。 产品类别 面积区间 地上建筑 面积 半地下室 面积 销售价格 （以地上建筑面积为计算基准） 联排 238-310㎡ 180-240㎡ 50-68㎡ 1.3万-2万 双拼 381㎡ 300㎡ 80㎡ 3万-4.5万 备注：此为以地上建筑面积为计算基准、不含地下室面积的实际销售单价。 联排单位：238-310㎡，总价约240万-485万，销售价格在1.1万元/㎡-1.6万元/㎡，折合为只计算地上建筑面积的销售价格为1.3万元/㎡-2万元/㎡。其中，路边的联排单位总价约240万-368万，端头单位的价格在1.25万元/㎡-1.35万元/㎡，中间单位的价格为1.1万元/㎡-1.2万元/㎡；小区内的联排单位总价约280万-485万，普通端头单位的价格约1.4万元/㎡-1.5万元/㎡，有水景、视野开阔的端头单位约1.5万元/㎡-1.6万元/㎡，中间的联排单位约1.2-1.35万元/㎡，有水景的中间单位的价格约1.4万元/㎡-1.5万元/㎡。 双拼单位：约380㎡，总价约900万-1300万，销售价格在2.3万元/㎡-3.5万元/㎡，折合为只计算地上建筑面积的销售价格为3万元/㎡-4.5万元/㎡。5月19日开盘当天，只对外推出1套双拼单位，为47栋的西边单位，价格约900万。据了解，第一批实际销售3套双拼，售价约1300万、1800万，主要由于有较好的水景而卖价较高。 去化速度：御湖熙岸刚推出的67套房源在开盘的2个小时内完成销售，不存在销售阻力。当天到场客户约100批次，未选到房的客户在选房活动结束后迟迟未离开现场，要求加推房源，要求得到后续房源的优先选择权，与开发商发生轻微争议。为控制未选到房的客户的情绪，开发商不得已公布‘VIP号升级’的策略，即第一批未买到房的客户可在5.20日上午到销售现场多交10万诚意金，以获得下批单位的优先选择权。但此策略未能获得客户认同，双方为此仍有争议。 价格策略：虚实相结合，开盘前试探价位较高，曾报价1.6万元/㎡，开盘前改为试探价2万元/㎡，高调宣称涨价，但实际售价就十分保密。因此，当客户拿到实际售价时，均认为售价不高，在可接受的范围内，同时，也清晰地认识到目前的价位是由开发商认为炒高的，但仍选择购买御湖熙岸。 销售方式：采取开盘前发放VIP号的方式，诚意金为10万元，认购御湖熙岸别墅后的定金为50万。由于认卡的客户较多，为分流客户购房的集中度，御湖熙岸提前结束第一批VIP号的发放（第一批房源发放VIP号约100个），转为第二批房源VIP号的发放。开盘的地点选在金鸡湖酒店，场面较为豪华、大气。 客户来源：以苏州本地园区客户为主，不排除存在部分上海的客户，销售现场认为客户购房的主要目的仍为改善居住环境。 其他问题：推出房源与网上公布房源不一致：推出47、48、53、60、61、69、71、72、73、80、81、82、84号楼，而网上公布的房源为：47、48、51、61、66、71、72、73、77、80、82、84号楼，存在部分已销售的房源未获得预售许可证、部分已取得预售许可证却未销售的现象，可能的原因有：为关系户保留房号、为解决客户纠纷而预留房等。 为缓解客户要求尽快购房的压力，御湖熙岸将提前推出第二批单位，其价格走势和销售态势仍需密切关注。 3、中海·御湖熙岸图片节选 1 1 展示区内的一角，简单、空间小，并无特别之处。 展示区内的外立面。 从背面拍摄的售楼处，日后项目的会所。 售楼处门前的包装和展示，以及熟悉的中海地产看楼专用的‘老爷车’。 第一批可售房源，见红色圈内。而带号的栋数并未在第一批中推出。