西安土地投资价值深度分析报告.ppt

地块价值分析总结： 对价值提升的有 1、项目自然环境较好 2、项目规划价值较高 对价值有损的有 1、居住氛围较差 2、配套价值较差 3、工程上有一定问题 农田：归属镇东大队 橡胶厂 印刷厂 与 工 业 路 持 平 低1.5~2米 低2~5米 良种猪崽 目 录 第一章：周至县社会与经济分析 第二章：周至县房地产市场分析 第三章：橡胶厂板块土地价值分析 第四章：橡胶厂板块土地投资风险分析 第五章：橡胶厂板块土地投资价值分析 第六章：橡胶厂板块土地投资分析结论 风险因素甄别——政策、工程、价格、市场、竞争 1 政策风险：国家宏观政策，地产市场的宏观走势造成的消费心理变化 工程风险：在这里主要指地基是否会出水问题 价格风险：主要指项目销售期间价格是否会按照预期发生问题 市场风险：最主要风险因素，指产品推出后是否可以被市场消化 竞争风险：市场上是否会有强劲竞争对手对项目造成显著影响。 政策风险分析——政策持续走好 2 分析1：周至县房地产区域政策对项目发展是积极支持的 分析2：陕西和西安的房地产大势不会出现逆转 分析3：目前的涨跌讨论对周至消费者影响不大 具体风险衡量 风险项目 政策转坏 政策不变 政策转好 风险可能 0.05 0.15 0.8 工程风险分析——出水与否各半 3 分析1：周至县地下水位本身就高 分析2：项目频临沙河 分析3：项目施工对地基处理的要求 具体风险衡量 风险项目 出水 不出水 风险可能 0. 5 0.5 价格风险分析——价格在1800左右可能性很大 4 分析1：周至县的人均收入有限 分析2：开发成本的上升 分析3：土地成本的上升 具体风险衡量 风险项目 1750以下 1750~1850 1850以上 风险可能 0.2 0.5 0.3 市场风险分析——占据市场容量的20~30%概率为0.6 5 分析1：项目建筑面积11000平方米，户型按110平米计算，共计1000户 分析2：我们预测明年的市场整体需求量为7.29万平米 分析3：需求逐渐转向较难开发和引导的消费者 具体风险衡量 风险项目 占20%市场份额 占30%市场份额 占40%市场份额 占50%市场份额 占60%市场份额 风险可能 0.3 0.3 0.2 0.1 0.1 年消化量 1.458 2.187 2.916 3.645 4.374 完全消化时间 5.00 3.33 2.50 2.00 1.67 市场竞争分析——竞争态势一般 6 具体风险衡量 风险项目 竞争态势很弱 竞争态势一般 竞争态势激烈 风险可能 0.2 0.5 0.3 分析1：虚假红火现象会诱惑部分开放上介入 分析2：开发商介入规模不会太大 分析3：竞争程度会加强，但不会太激烈 风险预测——三大风险链条描述 7 风险链条一： 风险因素 政策 工程 价格 市场 竞争 综合评价 风险项目 政策转好 不出水 1750~1850 30% 竞争态势一般 风险度量 0.8 0.5 0.5 0.3 0.5 0.03 风险链条二： 风险因素 政策 工程 价格 市场 竞争 综合评价 风险项目 政策转好 不出水 1850以上 20% 竞争态势一般 风险度量 0.8 0.5 0.3 0.3 0.5 0.018 风险链条三： 风险因素 政策 工程 价格 市场 竞争 综合评价 风险项目 政策转好 出水 1750~1850 20% 竞争态势一般 风险度量 0.8 0.5 0.5 0.3 0.5 0.03 风险量化——未来状态模糊，风险大 8 风险状态 风险链条1 风险链条2 风险链条3 原始风险数值 0.03 0.018 0.03 归一风险数值 0.38 0.23 0.38 分析：该项目未来状态出现的三种可能性接近，这样就很难判断将来的状况，也就是说将来状况比较模糊，从而判断项目将来的风险状态较大。 风险分析总结： 1、风险因素有政策、工程、价格、市场、竞争。 2、风险最大的因素是价格和市场 3、三条风险链条为项目风险最大的可能性 4、风险归一量化数据表明项目风险较大 目 录 第一章：周至县社会与经济分析 第二章：周至县房地产市场分析 第三章：橡胶厂板块土地价值分析 第四章：橡胶厂板块土地投资风险分析 第五章：橡胶厂板块土地投资价值分析 第六章：橡胶厂板块土地投资分析结论 成本分析——了解项目基本成本 1 在土地成本不清晰是，我们可以暂时假定土地成本为未知数，通过项目销售返推土地价值。 成本项目 土地成本 建安成本 前期，配套，营销费用 财务及管理成本 风险补偿成本 合计 成本总值（万元） 11X 8250 1650 2200 1100 13200+11X 单位成本值（元/平米） X 750 150 200 100 1200+X 销售收入分析——按照1800元/平米完全销售 2