圣菲大厦项目开发建议书.ppt

圣菲大厦项目开发方案建议书 撰写部门:营销部 撰写日期:2007年10月10日 目 录 一、前言 二、项目定位建议 三、项目开发建议 四、项目设计建议 五、下阶段工作计划 一、前言 ◆目 的: 实现公司对本项目的战略，为项目前期规划设计提供设计参考 ◆依 据: 1.公司对本项目自持50%物业、销售50%物业的开发战略 2.智源堂地产机构《圣菲大厦可行性研究报告》关于本 项目的市场定位：私人酒店 二、项目定位建议 1.产权式酒店：产权式酒店是旅游物业的一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。开发商将其开发的酒店客房（含装修）产权出售给客户，并将客房出租或全权委托给酒店管理公司经营;客户同开发商或开发商委托的酒店管理公司签定《物业托管协议》,并同时约定客房回报率及每年免费入住天数取得投资回报。 3.产权式酒店的权益关系-投资合同期间 1.开发商利润－投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配 2.投资收益－业主拥有的产权部分获得的收益分配 3.佣金－由于开发商拥有使用权，因此通过合同将使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。 4.合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同。 4.产权式酒店市场操作步骤： 5.产权式酒店销售方式： 市场较为常用的有返租式销售和返租+回购两种方式 返租式销售：开发商与客户约定返租比例，在托管期限内按 时支付给客户，托管期满后双方另行协商。 返祖+回购： 开发商与客户约定返租比例，在托管期限内按 时支付给客户，托管期满后开发商按原购买价格或在 原价格基础上增加一定比例进行产权回购。 返租率：市场上返租率一般不低于7%税后)，返租率可采用固定式和 递增式 返租年限：一般在5-15年之间 免费入住天数：一般不低于1天/月 具体销售方式及返租率、返租年限的确定需结合当时经济金融趋势、市场状况、财务测算结果、开发商对项目运营的信心、客户对项目的信心等因素. 6.产权式酒店的经营模式 1.自 营(挂牌自营) 开发商成立专门酒店运营机构自建、自营，自负盈亏，这要求开发商具备一定酒店运做经验、一定的关系网络。如果开发商不具备以上要求则风险较大。此种方式风险大，利润大。 2.顾问型 开发商自建、自己成立酒店运营团队，聘请专业酒店管理公司做顾问，向其支付顾问费，指导酒店运营。此种方式若处理不好双方关系则风险也较大。此种方式风险大，利润大。 3.委托经营型 开发商将酒店租赁给专业酒店管理经营公司进行运营，酒店管理公司向开发商支付物业租金（租金根据物业是否装修而不同），此种方式开发商往往需提供一定时限的免租期限。此种方式风险相对较小，但利润低。 4.合作经营型 开发商以物业本身作为投资，专业酒店管理公司负责运营成本，双方根据商谈比例进行利润分成。此种方式风险较小，利润较高。 公司可根据自身情况及与酒店管理公司谈判结果确定经营模式 7.产权式酒店优缺点分析 优点 8.产权式酒店案例(深圳999丹枫白露大酒店) 深圳大梅沙海景酒店 9.本项目开发酒店的评估 10.本方案优缺点分析 优 点： 1.满足公司战略要求 2.该物业能够实现统一管理，利于项目整体形象提升 3.能为圣菲城项目乃至整个东风渠及北区城市规划增加亮点 缺 点： 1.酒店后期经营风险不可控 2.酒店管理公司运营的可能性不可控 11.产权式酒店需重点解决的问题 1.法律风险与金融政策的规避： (1)国家禁止售后返租的规定及非法集资的嫌疑; (2)银行对投资类物业的支持力度; 2.处理好开发商、投资者、酒店管理公司三者的权益关系; 3.合作酒店管理公司的运营能力和品牌影响力; 4.树立投资者信心(后期经营信心和回报保障的信心); 50%酒店+50%酒店式公寓： 自持物业50%作为酒店经营，另外50%物业作为酒店式公寓出售 1.酒店式公寓： 意为“酒店式的服务，公寓式的管理”， 拥有独立产权、配置包括厨卫在内的综合套间物业，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业服务、租赁服务。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由物业或自己出租，获得投资回报。 酒店式公寓是一种既吸收了酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。 酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”是一种只做服务，没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多用于投资或自住。 其实质就是郑州市场上的小户型公寓 2.本项目开发酒店式公寓的可行性 (1).智源堂机构提供的《圣菲大厦可行性研究报告》已明确酒店式公寓开发的可行性 (2).酒店式公寓市场分析： (3