银行系统论文：关于个人住房贷款中风险管理的思考.doc

　银行系统论文：关于个人住房贷款中风险管理的思考 　 一、我国个人住房贷款的发展现状 我国个人住房贷款起步于1998年，特别是2000年以后，个人房贷出现了超常规发展：1998年初全国个人住房贷款余额仅有190亿元，到2004年10月末，全国个人住房贷款余额已达14977亿元，比1998年增加了14594亿元，增长了34倍，其增速远远超过房地产开发贷款；虽然2003 年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持30%以上，2004 年底和2005 年1 季度末分别达到15922.3 亿元和16743.7 亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%。 我国居民个人住房贷款的指出，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。在此背景下对个人住房按揭业务中银行风险防范等问题银行个人住房风险认为银行个人住房风险应着重从风险转移、风险化解、风险预防三方面考虑，进行综合防范，建立行之有效的个人住房银行风险的法律防范机制。（一）明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制我国从经济发展水平、企业资信、个人信用等各方面实际情况出发把开发商列入住房按揭法律关系中且占据重要地位。实践证明这种模式适应了中国目前的实际情况，极大促进了我国住房商品化进程作为住房中重要一方的银行当充分利用这一有效模式防范和化解金融风险。二个合同购房合同和个人住房按揭贷款合同按揭贷款合同中抵押物义务关系三方当事人开发商、购房人和银行开发商与银行的关系开发商是保证人银行是被保证人，开发商对购房人所借贷款本息向银行承担连带保证责任，一旦购房人未按约定归还银行贷款银行可向开发商进行追偿银行依法处分抵押房产，开发商无条件回购该房产。在这种风险化解机制下，当购房人不能按合同偿还借款时，开发商必须回购该抵押房产，并优先清偿银行贷款本息，如仍不足以清偿的，开发商对不足部分承担保证责任，这样银行可以真正实现“双保险”（二）住房按揭，建立按揭风险转移机制保险融资与住房按揭融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求均可以通过保险业的介入而得以妥善解决，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。住房贷款开发设计出一系列市场需要的保险险种，如保险、住房抵押贷款寿险（目前美国友邦保险公司上海分公司已推出这种保险险种）、破产保险、失业保险、意外保险，从而降低支付风险，提高居民购买力。此模式没有太大的政策和立法限制，却拥有巨大的保险市场细分空，适合我国目前。建立一个专门的国有住房金融管理机构，为居民提供住房贷款保险。借款人将住房贷款利息按期还给银行，而将本金交给保险公司。由保险公司不断地增值运用，在贷款到期后，由其一次将本金还给银行。由于保险公司是按复利计息，同时又有有力的增值手段，最后的这笔钱支付本金后还可有一笔盈余（盈余的多少视贷款利率、期限和保险公司的经营业绩），既可以充当意外保险费，也可以返还借款人，从而建立起买房人、银行、保险公司的多赢关系我国住房按揭标准化的发展。(三)开辟律师业务与按揭业务的契合点，确立按揭风险预防机制实际上律师业与按揭的竞合在国际上是十分普遍的，我国目前缺乏足够的结合面笔者认为，律师至少可以在以下几个方面发挥其重要作用：1、对开发商进行资信审查。开发公司是否依法设立，是否具有房地产开发权，公司注册资金来源及注资是否充足，公司组织机构、管理机构是否健全等。2、对购房人的资信进行审查。首先审查购房人是否符合法律规定的主体资格，其次审查经济收入来源是否足够和稳定，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图等情况。3、对开发项目的合法性进行论证审查。如开发商是否合法取得土地使用权，使用权的用途、期限以及是否可能自由转让；该项目是否经合法程序审批报建、该项目是否具备预售条件、有否取得预售证、可否保证依时取得合法有效证明等。4、代为起草、签订住房按揭合同、购房合同甚至是保险合同。从合同形式、合同内容两方面依法维护开发商、银行、购房人的合法权益，确保各契约的真实性和合法性。（四）加强制度建设，提高银行风险能力实践证明我国银行在建立起来的内部管理机制有生命力，市场灵活风险防范。制度内控机制，强化一级法人制度的授权和转授权制度，从提高内控监督的广度和深度改善内控机制运作质量完善内部管理制度，薄弱，住房按揭风险。总之，当前在我国商业银行面临个人住房按揭多种风险的情况下，通过银行信贷风险防范的外部机制和内部机制，从外两个方面来防范、化解银行风险，在理论上讲是合乎逻辑的，在实践上也是切实可行的。 1