腾达大厦管理手册.doc

腾 达 大 厦 TENGDA PLAZA 管 理 手 册 北京高岭房地产开发有限公司 Beijing Gaolin Real Estate Development Co., Ltd 目 录 目 录 1 第一章 租务部 1 第一节 工作概述 1 第二节 岗位职责 1 第三节 工作制度 3 第二章 办公室 4 第一节 工作概述 4 第二节 岗位职责 4 第三节 工作制度 6 第三章 财务部 7 第一节 工作概述 7 第二节 岗位职责 7 第三节 工作制度 10 第四章 人事部 12 第一节 工作概述 12 第二节 岗位职责 12 第三节 工作制度 14 第五章 管理部 15 第一节 工作概述 15 第二节 岗位职责 15 第三节 工作制度 17 第六章 客户服务部 18 第一节 工作概述 18 第二节 岗位职责 18 第三节 工作制度 21 一、保洁工作规范 21 二、前台接待工作规范 29 三、商务中心工作规范 31 四、报刊分拣规范 34 四、绿化工作监督检查办法； 35 五、石材养护工作监督检查办法； 35 六、三楼餐厅综合管理办法； 35 七、入室保洁管理办法； 35 八、保洁物品领用办法； 35 九、商务中心财务结算办法； 35 十、公司内部卫生检查评比办法。 35 第七章 安全保卫部 36 第一节 工作概述 36 第二节 岗位职责 36 第三节 工作制度 39 一、治安保卫例会制度 39 二、治安保卫检查制度 39 三、治安保卫教育、培训制度: 40 四、巡视制度: 40 五、大厦值班制度： 41 六、重点部位管理制度: 42 七、钥匙的管理： 43 八、消防逐级责任制 44 九、重点部位防火制度 48 十、用电管理规定 50 十一、用火管理制度 51 十二、易燃易爆物品的贮存管理规定 52 十三、消防奖惩制度 52 十三、保安队岗位责任制 53 十四、保安队员岗前5分钟规定 56 十五、保安公司十不准规定： 56 十六、物业公司保安员十不准规定： 57 十七、保安队员内务规定 57 十八、保安队员作息规定 58 十九、保安队员着装规定 59 二十、保安队员行为举止规定 60 二十一、保安队员服务用语规范 61 二十二、保安队员会客规定 63 二十三、保安队通讯器材使用规定 63 二十四、保安队内部纠察规定 64 第八章 物资部 66 第一节 工作概述 66 第二节 岗位职责 66 第三节 工作制度 69 一、物品采购管理程序； 69 二、物品出入库程序； 69 三、物品盘点管理办法。 69 四、库房管理 69 第九章 工程部 72 第一节 工作概述 72 第二节 岗位职责 72 一、经理岗位职责 72 二、电气主管 73 三、配电室 74 四、电工维修 76 五、自控系统 77 六、消防中心 79 七、电梯 81 八、设备主管 82 九、制冷 83 十、机械维修 84 十一、通风 86 十二、水暖 87 十三、中水处理系统 89 十四、土木维修主管 91 第三节 工作制度 93 一、维修人员服务标准 93 二、维修人员文明礼貌用语 94 三、安全管理规定 94 四、消防管理制度 95 五、设备事故分析制度 96 六、设备管理制度 97 七、设备的使用管理 99 八、设备计划检修制度 100 九、设备的润滑管理制度 102 十、设备维修派工管理制度 102 十一、设备维修报告制度 103 十二、入户维修回访制度 104 十三、交接班制度 104 十四、工具管理制度 105 十五、现场卫生管理达标 106 十六、对讲机使用管理制度 106 十七、制冷、供暖制度 107 十八、配电室制度 113 十九、消防中心制度 117 二十、自控室制度 121 二十一、水暖制度 123 二十二、电话机房 123  第一章 租务部 第一节 工作概述 大厦的经济效益主要靠大厦的销售来获取，销售工作的好坏不仅关系到大厦的营业额，还关系到大厦的形象，关系到大厦的生存和发展。随着写字楼市场竞争日趋激烈，就使得大厦的销售工作必须围绕客户的需求进行，研究大厦整体经营规划、改造、完善大厦设施，提高全体员工的顾客意识、管理意识、服务意识、销售意识、服务技能，使大厦最大限度地满足客户需求。 销售工作要围绕大厦的经营活动——房屋出租展开，不论是价格的定位，价格的构成，租期的长短，以及合同附加条件的确立都要使大厦得到好的经济效益。销售工作要在市场调研的基础上，了解写字楼市场的发展动态，掌握客户的需求，并将这些信息转达给决策层；还要及时搜集大厦服务过程的信息反馈，汇总呈报；同时要对大厦经营管理的改善、创新提出建议以适应目标市场的需求。销售工作的每位成员在与承租人的谈判、接待活动中，其言谈