杭州富阳类独栋产品建议.pptVIP

* 类独栋加景观公寓 * 对于类独栋别墅的打造，在面积上我们建议设置在独栋别墅与联排之间，250平方米左右，既能保证舒适度又能控制总价，而对于产品品质我们相信凭借公司的全力投入，能够打造出超越万科公望的别墅新标杆 * 而对于公寓的部分，我们旨在弥补市场空白，打造富阳首个豪宅公寓 * 总结项目的价值点，东洲高档居住板块的土地属性加上背山面江，景观出众，在公司的全心打造下相信将树立区域新的标杆，打造成为富春江畔首席山水领地 * 再来看下本案旁边的华立永通.逸城，该案总建30万平方米，产品种类丰富 * 目前一二期的公寓和花园洋房已售磬，未来还有较大体量的公寓和排屋产品 * 整个项目定位中端，产品力一般，排屋面积设置在220平方米左右，包括地下室只有赠送一个30多平方米的地下室，附加值较低 * 逸城是板块内第一个推出的楼盘，在销售初期以公寓产品面向市场，但由于区域对于富阳或杭州的公寓客户都缺乏吸引力，只能低价销售，这也使项目从一开始的档次就在中低端，吸引总价型客户 * 接下来再来关注一下中大西郊半岛这个未来待推项目，项目总建57万平方米，除了11万方的住宅产品外还拥有大型的商业和五星级酒店 * 该项目也是富阳政府重点打造的项目，建成后将成为建成后将是集城市隧道、市民广场、五星级酒店、国际会议会展、会所、SOHO、商业、别墅、公寓等功能为一体的富阳“城市客厅”综合体；项目分7个项目整体动工，地下隧道要求2010年底前试通车，而希尔顿酒店预计将在2012年对外营业，住宅的部分预计将在2011年推出市场 * 相信随着中大西郊半岛的建设，东洲板块的高端属性及区域宜居性将进一步提升 * 而面对区域目前顶级别墅和经济性联排两极分化明显的情况，我们建议打造界于联排与独栋之间的产品,弥补总价空白。 * 再来看下银湖板块 * 区域内项目以排屋为主，总价集中在500万以内 * 上林湖是区域项目的标杆，该案联排价格20000左右，总价接近500万，双拼总价接近600万， * 该项目立面较为普通，风格并不明显 * 户型附加值较低，产品品质较弱 * 但由于项目靠近小和山，且在板块中拥有较好的景观资源，因而价格高于其他项目，且吸引了大批杭州西区客户 * 可以看到银湖板块虽然是富阳较早开发的别墅板块，但后续并无太多利好，区域发展空间有限，而区域内产品力普遍较弱，这也使银湖板块的区域定位在经济型的别墅板块，后续还将集中供应250-500万左右的排屋产品，与前面提到的逸城一样，主攻总价客户，市场竞争激烈，因而对于这个总价段的进入我们需要谨慎小心 * 最后来看下市中心板块 * 区域项目都为公寓产品，而随着区域开发，项目分布逐渐向后周新城扩展，供应主力集中在120-130平方米的三房，价格行情在8000-9000元左右 * 下面我们来关注一个跳脱区域行情的项目——万科金色家园，项目总建13万方，单价在10000-11000 * 全部房源复式设计，09年12月底首推204套108平方米户型开盘三天便告售磬，下一批预计在春节后推出，而楼栋和面积尚未公布 * 从之前推出的108户型来看，复式设计，客厅+餐厅面宽达到7米，带10多平方米的大阳台，且挑空可让客户按自己需求自由分割出一房到三房的户型，附加值极高 * 而这个户型也是经过好几轮的修改变化出来的，记得09年初去看这个项目的时候，还都定位在90平方米的精装小户型，后来发现市场需求改善型产品且复式受到市场欢迎就将户型改成139平方米的复式，后来经过市场验证又发现客户需求客厅挑空，而且项目所在区域位置较偏，要创造较高溢价难度较大，因而改为目前我们看到的108平方米的可变空间，以高附加值争取客户，而价格折算下来我们也发现只比周边高出500元左右 * 从万科的案例我们可以看到金色家园所针对的这批首置或首改客户追求高性价比，对于价格非常敏感 * 因而我们建议在公寓产品的打造中要获取更高溢价，需瞄准更高层次的客源，针对富阳公寓品质普遍一般的状况，打造豪宅公寓将成为机会所在 * 我们对市场各类产品的未来竞争态势进行了分析 * 发现以下几个特点： 1、独栋别墅溢价能力高，但未来市场将有不少体量集中上市，且设置独栋对于容积率牺牲较大，建议考虑替代类产品 2、联排别墅是市场传统热销产品，但针对总价型客户，总价上涨空间有限，且未来银湖及东洲板块都有较大体量推出，竞争激烈 3、我们发现了两个总价机会点，一个是基于排屋和独栋之间的500-1000万的总价段，一个是基于排屋和公寓之间的150-250万的总价段，都是我们可以进入的机会点 * 根据市场，我们来进行产品定位 * 考虑到项目1.2的容积率，我们有几种设置方向，公寓+低容积产品用足容积率，或是设置纯粹的低容积产品提升品质。我们下面的思考方式是，首先对花园洋房、联排和独栋进行测算，确定主力产