济阳项目市场调研报告.pptVIP

济阳房地产市场调研报告 宏观背景分析 济 阳 概 况 济阳县位于黄河下游，鲁北平原的南部，是山东省会城市济南在“十五”期间规划建设的辅城之一 济阳是济南市的近郊县，距济南23公里，有着良好的区位优势 济阳县地下含有丰富的石油、天然气、地热资源，是胜利油田新开发区 济 阳 概 况 济 阳 概 况 济 阳 经 济 济 阳 经 济 济 阳 规 划 城市定位： 济南市 新兴工业区 都市农业区 特色新城区 济 阳 规 划 城市规模：新城区扩至42平方公里。 空间结构：一轴二带两园四区。　 中心区规划：行政商贸文化休闲核心 中心区的用地结构为“一带、四心、五区 济 阳 规 划 济 阳 规 划 区域市场分析 济阳房地产市场情况 济阳消费市场分析 济阳房地产市场 济阳房地产市场将进入大盘竞争、品质竞争、营销手段竞争、物业服务竞争等竞争模式，各房地产商将以更专业的角度运作项目的经营。 楼盘品质逐步上升，客户消费多元化 产品更加丰富，目标市场也随之多元化、楼盘之间的竞争变为对市场把握的竞争和对楼盘品质的竞争。 板块优势显现，高品质楼盘相对集中受城市规划发展和城市各市政设施完备度的影响，未来几年济阳市住宅开发规划开发区区域优势明显，高品质、大规模楼盘在该区域相对集中。 物业管理 目前济阳市场上项目的物业管理绝大多数为自管，委托专业物业管理公司代管的楼盘极少；这说明物业管理市场在济阳还较为不成熟，随着房地产市场的发展，购置住房不仅是购买房屋本身，更要注重其后期服务。 产品配套: 各项目在通讯系统、供电系统等方面并无较大差异，基本都是采用预留电话接口、宽带接口等方式。部分楼盘智能化水平有很大提高。 整体规划 目前项目的整体规划多较为呆板，鲜有个性化亮点，在竞争激烈的市场下，制胜的唯一出路就是把产品做好，规划则是第一步，好的规划可以有效的提升项目附加价值，产生价值凝聚效应 景观绿化 新产品普遍注重景观设计，水景、广场等规划设计水平显著提高。 市场供应量分析 个案分析 小 结 区域消费市场分析 小 结 项目地块分析 项目定位分析 项目市场定位 项目目标客户群 项目市场定位 市场定位支撑点 目标客户群 总体评价 紧邻县政务中心，地理位置优越，体量大。 规划完整，外围形象好；景观设计有特色，智能化程度高； 有价格优势，竞争力强。主要依靠团购，市场推广力度小；一期已经入住，形成一定的生活氛围。 济阳未来主要向西、南发展，项目正处在发展核心区域，升值潜力大。 三发·舜鑫苑 华鑫现代城 开发商： 济南华鑫房地产开发有限公司 营销策划： 山东普利地产经济有限公司 销售电话 项目地址： 济北开发区正安路与富 阳路交汇处 项目规模： 基地面积11.36公顷 总建筑面积18万平方米 49栋楼宇，多层、别墅各占一半，一期12栋，7栋多层，5栋别墅 华鑫现代城 济阳高收入人群 济南来济阳投资者 济南国际机场 客户分析 内设幼儿园 省级规范化学校 地板采暖 智能化： 1C卡智能识别系统； 红外线穿越报警； 24小时电视监控； 可视对讲； 24小时保安电子巡更 配套设施 楼盘品质 济北第一花园洋房 周边发展潜力 主诉求 网站、楼书、单页 推广方式 市场推广 冷淡，来客少 现场气氛 较强 业务能力 豪华装修，布置合理 售楼处 一期已售85％ 二期60％ 销售率 二期06年6月 开盘日期 销售情况 济北小学 济北公园 未来：第二行政区 汽车站 医院 周边配套 主要建筑 周边环境 别墅均价2500 多层均价2000 平均单价 1890－3100元/㎡ 单价范围 价格 主打面积 多层66－140㎡ 别墅200－300㎡ 面积范围 欧式花园洋房 外立面 南北 朝向 楼间距 4、5 别墅 建筑楼层 人工湖 名贵花木 园林景观 35.1％ 绿化率 产品特点 一期在建 工程进度 华鑫现代城 总体评价 位于济阳开发区未来发展核心地段，周边将建设成为济阳第二行政区，地理位置优越，升值潜力大。 物业类型为别墅与花园洋房，景观设计有特色，智能化程度高。户型设计合理，物业管理水平高。为济阳最高档次楼盘。 由于济阳经济水平较低，高档住宅的消费观念尚未成熟，市场认可度低，导致项目销售状况不好；工程进度慢，给客户造成不良影响，退房率较高。周边生活配套设施不完善，环境比较差也是影响项