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北京房山中慈颐和老年服务中心 项目介绍和可行分析（草稿） 中联国泰（北京）医学科技有限公司 二〇一一年 第一章 总 论 第一节 项目基本情况 一、项目名称 北京房山中慈颐和老年服务中心 二、项目业主 中联国泰（北京）医学科技有限公司 三、项目建设地点 北京市房山区十渡镇十渡村 四、项目的特性和建设内容 北京房山中慈颐和老年服务中心是国家民政部门支持社会资金建立的非盈利性的公益事业。由中华慈善总会指导中联国泰（北京）医学科技有限公司投资的民政养老项目。主要以老年公寓、医疗康复中心、养生休闲活动几个部分组成，使老年人以最低的投入，获取最高质量的晚年生活。 工程建设内容包括：土建工程、古建工程、公建工程、桥梁工程、市政工程、园林绿化、冷暖工程、保安监控和消防工程等。 具体经济技术指标如下： 入住总床位：1200张 项目总规划总建筑面积具体建设内容如下：采用建筑风格，结合文化元素，追求山水园林式世界卫生组织新的年龄划分法提出：　　45岁以下为青年　　45—59岁为中年　　60—74为老人或老年前期　　75—89岁为老年　　90岁以上为长寿老人老年公寓养老吗？你年老后，愿意到专业养老机构养老吗？在专业养老院，又是如何养老的呢？老吾老，以及人之老。中华民族自古以来都有尊老、爱老、敬老的优良传统。我们发现，在一些子女的观念中，怕把老人送到专业机构养老后，会被人谴责；而在一些老人则认为，到专业机构去养老，是子女嫌弃自己，在心理上难以接受。这些观念有些“唯心”，但要改变这些观念还需要时间。如果父母生活能自理，就不去专业机构养老，如果父母生活不能自理，自己又没时间照顾，可以考虑送父母去专业养老院养老。如果自己老了，也是看自己的身体状况，再作决定。俗话说家有一老，如有一宝，其实父母也想在子女身边生活，如果子女有能力照顾父母，还是亲自照顾为好。工作很忙，没时间照顾老人，让老人独自呆在家里，一是孤独，二是出了安全事故，可能没人知道，也不放心，类似情况的老人还是送到专业养老院养老最合适，安全放心。不过，虽然现在的专业养老机构还有一些床位空出来，但几年后，随着入住老人的增多，床位肯定会比较紧张。各级政府将会加大对社会养老事业的投入力度，将发展养老事业的资金纳入年度财政预算，扩建、新建、改建福利院、敬老院、老年公寓。鼓励和支持民间资本兴办养老机构，推进社会养老服务设施建设。 三、国内老年人市场状况 中国不仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，由于中国人口政策的特殊性，目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％。随着中国人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式，由于老年公寓的特性决定其区别于一般养老机构和普通房地产的运营模式，因此，零点前进策略和远景投资公司的研究人员认为：其运营模式应遵循二路出击的市场定位原则、三方并举的销售原则、四点标新的社区服务原则。 一、老年公寓具备的特点 　　特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。 　　老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。 　　由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。因此一般房地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营模式不适合老年公寓的正常经营。 　　特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以