高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录2.docxVIP

高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（二）（照相完毕，会议继续）主持人（崔永亮）：各位请注意，我们的会议进行继续。在演讲正式开始之前，我有两个请求：第一在会议室内不要抽烟。第二请将手机调为振动。????下面为我们演讲的是云惟鸿先生，云惟鸿先生是世邦魏理仕房地产顾问服务公司台湾分公司董事总经理。他在业界具有很高的知名度，他率领的团队对台北101大楼进行招商，并取得巨大成功。其他的成功，还有为华旗集团提供物业服务等。这些成功案例，都成为业界的典范，云惟鸿先生今天演讲的题目是，台北市顶级商业办公楼之招商策略与经验分享，以台北101大楼为例，下面我们有请云惟鸿先生做精彩演讲。????云惟鸿：大家早！我不想坐下来，我觉得站起来精神比较好。既然是一个座谈会，而不是演讲，我也不是老师，你们也不是学生。今天我给大家带来一个主题，就是台北101这个主题，当时我们开始的时候，两三个月以前，跟宋社长杂志社讨论这个议题的时候，我们当时讲的是管理的问题。今天我们可以把这个议题拓宽一点，怎么讲呢？实际上一个写字楼大楼，这么重要的一个投资，它的成功绝对不是一个管理的问题，它是一个营运的问题，是一个笼统的，管理、营运、策略等等。当时我跟社长有一个请求，能不能把这个议题拓宽，变成一个写字大楼的管理、营运，给业主们带来一个成功的典范，是这么一个情况，社长也同意了我的要求。????首先一个半小时我先花40分钟时间讲讲这个大楼的基本情况。再来花30分钟时间讲营运的成功与失败，还有其中过程所产生的坎坷的发展，还有怎么克服坎坷的问题。再来11点到12点，会邀请我们三位北京分公司的同仁，我们华北物业管理的董事，还有两位是物业管理的招租方面，在写字楼大楼招租是一个特点的行业，跟一般招租办公室有管理方面的特点。我想请这两位同仁，也是北京分公司做租赁的两位同仁一起上台，跟大家做讨论和发言的情况。????如果我问大家什么叫超高层大楼，就是非常高的大楼，有什么特点呢？非常庞大的投资，或者说有一个地点好的地方叫超高层大楼，常态是这样的。台北也不例外，是一个非常好的地点，你看左上角的图案可以看到，是非常中枢的一个地区，其他的都是比较矮，这个是小小24层的小楼宇，台北101给台北的改变是非常巨大的。它象征了整个台北房地产，整个业界的重大发展。????根据两年前2004年10月上市以后，台北101变成世界最高层。如果到顶的话是448米，到2009年为止，台北101仍然是全世界最高的大楼，一直到Burj Dubai这个大楼进驻以后，它的地位变成第二，这是整个产业的里程碑。我刚讲的一个很宽阔的问题，什么叫做超高层大楼。我想业界每个朋友的定位都一样，都是很庞大的投资、很高的楼层。但是我个人认为，它代表着一个国家的经济的发展高峰，还有技术层面，建筑技术层面最大的综合性。????世界前十名超高层大楼中，我们把世贸中心也拿进来，有两栋在北美，其他的都在亚洲。超高层大楼都在亚洲，1974年的时候，是美国的一个百货公司，为了展示他们的经济实力、工业实力，当时请（英语）一个小小的美国公司帮他盖了一栋楼，当时的情况就介绍了（英语），一听可能大家非常熟悉，几年前英国的一家保险公司进驻以后，要求进行改变了。我很荣幸我在台北去过这家公司做过管理。????到1998年，那个时候正好在纽约工作，我被叫到（英语）做工程管理。换句话说超高层的楼从472亿到452亿（音），依此类推，每个国家经济巅峰的时候都有一些开发商认为，要给这个城市诠释一个政策、经济工业史。????（英语）在纽约，（英语）在香港。再来就是深圳，上海的（英语）中心，一直到金融危机的时候，台北101都是最高大楼。特别是（英语），认真来讲这是（英语）。????年底的时候我们会失去这个地位变成第二名，Burj Dubai80层楼已经上市以后。回头讲讲这栋大楼我们起一个议程，超高层大楼它代表一个市场，最尖端的技术实力，这是什么含义？通常是什么状况？要花几百亿盖一栋楼，当然要请各行各业最先进的技术企业，帮他们做。当时我们台北请的李先生，是知名的建筑大师，还有请国际上知名的企业。????再来就是（英语），他们算是纽约知名超高层大楼结构专业的小小的建筑师事务所。再一个超高层大楼有很多的议题，在楼上工作的人会晕，所以有一个阻尼器的厂商。再一个就是（英语）是美国的企业，再一个就是机电系统，这是很重要的设备。到今天为止，这套系统上个礼拜新企业从香港来，算是比较新的。因为台北101，是台每年过元旦的时候，放灯火，通常每天、每个礼拜放不同的广告在整个玻璃上面。所以，总的来讲，一个超高层大楼实际上它有很多的代表性，这个行这个业，这个技术层面可能是最好的一些东西放进去。承包商是谁呢？是（英语），全球最大超高层工程管理公司。这是他台北的分公司，这是台湾最大的营造厂区。还有日本的企