高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录7.docxVIP

高层写字楼与商业大厦物业管理研讨会会议实录（七）主持人（宋有兴）：请大家入座，我们第二个时段就是交流。互动交流这个环节我特别向大家推荐，中国社科院城市发展与环境研究中心研究员，社会学博士李国庆先生，欢迎李先生参加我们的互动环节。李国庆先生作为访问学者，在加拿大对共管公寓大厦，以及社区的物业管理进行了一年的考察和研究，所以我们这次特别邀请他一起参加我们的互动。???? ?那样刚才余月瑛总裁把加拿大的物业管理的一种模式给大家做了一个介绍。在过去我也了解过一些美国、加拿大北美地区的物业管理的一些概况。今天听了余女士的演讲，非常让我受到启发，我也被她深深的打动。很精彩的演讲，我相信我们后面的互动里面，可能我们也能探讨出令我们更有启发、更有回味的一些事。下面的时间就给我们的代表，请大家提问。在提问之前请大家酝酿一下，首先请李国庆博士给我们做一个简要的，对余女士的演讲发言做一个简要的点评，欢迎李先生！??????????李国庆：大家好，我是中国社科院城市与环境研究所的研究人员。到今年7月份在加拿大多伦多大学做了一年访问学者。她的英文名字叫做Joanna Yu，中文叫做余月瑛，大家记住她的英文名字，这样到加拿大可以找到她，调查的时候给了我很多帮助。刚才我们主持人讲到，他对余月瑛的发言深深打动了。我的确是这样，她刚才的讲演的确是一种享受。她绘声绘色的讲演，高超的演讲技术。更重要的是她讲的内容，给我们展示了一个物业管理的理想之国。??????大家可能觉得，这个在加拿大，物业界没有那么多的摩擦和冲突，大家都是很体贴的，这的确是我们将来发展的一个方向。加拿大的物业管理能不能成为中国的明天？我觉得这是一个非常好的问题。我回来了以后，我通过实证调查做些理论上的提升，我想说几点：??????第一点，今天是写字楼和商业大厦的物业管理，余月瑛女士讲的是共管公寓，这两点在加拿大是完全互通的。因为加拿大这个概念叫做Condominium，简称叫Condo，加拿大130万的华人他们都叫做Condo。但是这个Condo不能翻译成公寓，公寓只是Condominium其中的一种形式，其他的包括高层写字楼，还有一些商城，还有一些仓库，这些都可能是Condo。Condo的原意是共有建筑。就是说每一个单元，一个建筑物它的每一个单元是分别出售给业主的，业主对这个户内有使用权和所有权。但是这个建筑如果有共同部分的话，比如说包括停车场、包括电梯、包括一些娱乐休闲的设施、还有一些景观区的设施，如果有共同的部分叫做Condominium，在加拿大一个共同的法律就是Condominium 1998。所以今天余女士讲的共管公寓的这些情况，完全适用于商业大厦，还有一些高层写字楼的情况。??????第二点，再概括介绍一下中国跟加拿大物业管理，有几点不同的地方。其实大家听了余女士的讲演之后，觉得这个很好。我听到很多人说这个太好了，这个的确是应该能够成为中国物业管理的明天。但是实际上因为今天的参加者，都是物业经理，实际上大家再想一想，如果加拿大的这种管理方式，如果适应到中国的话，这个物业经理会失去非常多的自由。他有很多的对物业经理的管理方式有非常多的限制，但是正是因为这些制度，一些条例，规范化的这么一个管理，就消除了在共管式公寓当中一些矛盾的发生。??????我觉得加拿大有三点跟中国不一样，刚才余月瑛女士主要讲到服务商的问题。另外她刚才讲到Condominium 1998修改的部分。按照我的研究，因为我去加拿大研究，肯定是带着中国物业小区发生的问题去看，我觉得有三点Condominium跟中国不一样的地方。??????第一点，这个物业管理有三个主体：第一是业主、董事会。第二个是物业经理。第三个是签约合约商。??????第一个主体，业主董事会跟中国有什么不一样？中国业主董事会在加拿大注册为一个公司的。在中国为什么会发生这么多的矛盾？就是因为在中国业主委员会社区这两个组织没有被区分开来，在中国业主委员会同时兼有很多公共服务的功能，它不是西方传统意义上的物业管理的组织。同时政府有很多的公共服务，包括一些治安的管理，还有社会福利的活动，都会托给物业管理委员会来管理，中国物业管理成为一个混合体了，这样超越了对物业管理的范围，跨下了对物业人的管理这么一个时空，这样产生了很多的矛盾。??????但是在加拿大这点规定得非常清楚，公寓大楼是一个公司Corporation，大家其实讲起来也可以理解，因为他这个董事会叫Board of Director，也是公司的叫法。每一个业主董事会的叫法就是跟公司一样的，业主实际上相当于一个股东。这个业主董事会构成非常清楚，责任和权利也非常清楚，这个大厦里面管理的范围，因为这个业主和这个社区居民是两个概念。业主是从物权上派生出来的概念，是基于物权的，是对物权的一个行使。业主董事会管