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衡阳日鑫建材大市场 运作解码 （企业机密,谨防外泄） 总 策 划:陆一天 项目总监:何晓明 策 划:周才春 湖南衡阳日鑫置业有限公司 二00一年一月 目录 第一部分 项目立项策划………………………………………………3 一、项目现状分析………………………………………………………………………………3 二、建材市场现状分析…………………………………………………………………………4 三、建材市场发展动态分析……………………………………………………………………7 四、市场商业资源竞争对策……………………………………………………………………7 五、项目功能定位………………………………………………………………………………9 六、项目房产指标设定…………………………………………………………………………10 七、项目立项主题正名…………………………………………………………………………11 八、日鑫、现代建材商业广场…………………………………………………………………12 九、项目招商前期准备工作……………………………………………………………………13 第二部分 项目形象策划………………………………………………14 一、项目开发、承建支持单位的广告宣传定位………………………………………………14 二、开发商公司简介……………………………………………………………………………14 三、项目总体简介………………………………………………………………………………15 四、概念营销……………………………………………………………………………………17 五、项目形象广告用语…………………………………………………………………………18 六、路牌广告创意策划…………………………………………………………………………19 七、建材大市场动画游览广告法创意策划……………………………………………………20 八、项目招商营销前思路………………………………………………………………………21 第三部分 项目营销策划………………………………………………22 一、物业概况……………………………………………………………………………………22 二、项目投资环境分析…………………………………………………………………………22 三、项目自身分析………………………………………………………………………………22 四、项目的营销切入……………………………………………………………………………22 五、市场物业需求分析…………………………………………………………………………25 六、项目物业供给分析…………………………………………………………………………28 七、销售市场目标锁定与解码…………………………………………………………………29 八、招租方案……………………………………………………………………………………30 九、营销策略……………………………………………………………………………………32 十、营销实施……………………………………………………………………………………37 十一、营销费用…………………………………………………………………………………40 十二、效益分析…………………………………………………………………………………40 十三、策划说明…………………………………………………………………………………42 第一部分 项目立项策划 一、项目现状分析 项目占地66119.1㎡，原规划设计建筑面积60418.5㎡，市场内共设计三十二栋二层平房，配套附属楼三栋，其中商铺面积23528.9㎡，仓库、住房面积31889.6㎡，现根据设计方案作如下分析。 （一）、二楼房产不能用作库房 项目现行设计中将库房设置在二楼，这肯定是不可行的，建材从其重量与规格尺寸的要求都不适宜存放于二楼，储备不方便，搬运更不方便。二楼配套房只能用做临时生活、暂住或接待、洽谈业务之用。 （二）、没有货运中转与建材周转仓库 兴建一个颇具发展前景的建材大市场，建材的进出中转至关重要，根据项目的现状规模与市场预测，每日的建材交易量将达几百万元，高峰期将出现上千万折交易量，建材不比其它的商品，货物自身重，占地面积大。因此，有如此巨大吞吐量的建材市场，没有专项货运站与周转仓库来进行调剂肯定是不行的。 （三）、没有完整的配套服务设施 兴建一个市场，不仅要满足业主经营的需要，满足业主居住、生活、安全、文化的需要，还要满足广大客商来市场交易的管理服务等方面的需要，建好一个市场，仅有良好的政策环境是不够的，更重要的是要有一个功能齐全的配套设施服务环境，这样的市场才不会落后，才会有竞争力，才会真正形成一个不断发展、良性循环的一个建材交易市场。 （四）、业主的安居生活没有着落 中国未来的市场发展趋势就是集约化，整合红经营体系成主流