重庆龙头寺项目可行性研究报告.docVIP

重庆鲁能园区龙头寺片区项目 可行性研究报告 企 业 发 展 部 二零零一年七月目 录 第一章 项目的基本情况 1 一、 项目概况 1 二、 主要技术经济指标 1 第二章 区域市场研究 2 一、市场调查与预测 2 1. 2000年重庆市房地产基本情况 2 2. 北部城区房地产情况 3 二、项目定位 7 1. 客户定位 7 2. 户型定位 8 3. 价格定位 8 第三章 项目开发条件及技术设计方案的分析 9 一、项目现状 9 1. 自然条件 9 2. 周边市政配套情况 9 二、项目发展条件分析 13 1. 项目的优势 13 2. 项目的劣势 14 3. 项目的机会 14 4. 项目的挑战 15 三、项目规划设计构思方案 15 1. 规划结构和空间布局 15 2. 主要技术经济指标 17 第四章 项目发展进度计划 18 一、开发方案设想 18 二、开发进度安排 19 第五章 项目投资估算 20 第六章 项目销售收入及利润的估算 21 一、销售单价的确定 21 1. 住宅销售价格 21 2. 非住宅类的可销售单位销售单价 22 3. 分期销售的单价 22 二、销售总收入的确定 22 三、销售收入分期比例的测算 23 四、项目利润估算 23 第七章 项目经济效益评价 24 一、现金流量表 24 二、财务内部收益率（FIRR） 24 三、财务净现值（FNPV） 24 四、投资利润率 24 第八章 项目的风险分析 25 一、普遍性风险 25 1. 品牌移植风险 25 2. 合作风险 25 3. 进度风险 26 4. 政策与关系风险 26 5. 供给风险 27 6. 成本控制风险 27 7. 管理和人力资源风险 28 二、项目的不确定性分析 28 1. 盈亏平衡分析 28 2. 敏感性分析 28 第九章 结论及有关建议 30 一、项目的经济技术指标: 30 二、总体结论 30  项目的基本情况 项目概况 龙头寺片区项目位于重庆市北部城区，地块东侧为正在修建的五童路，西侧为规划中的龙头寺干道。地块北面为重庆市未来的交通枢纽中心---江北新客站，南面紧邻规划中的龙头寺公园。 龙头寺片区项目是重庆鲁能园区内提供居住及配套服务功能的主要部分。该项目地块是重庆鲁能（集团）开发有限公司以投资修建五童路置换而来。该片区总用地850.6亩，其中已完成征用土地279.5亩，剩余的570.85亩将根据土地征用计划逐步完成。 片区规划总建筑面积为100.95万m2，建筑覆盖率为18.50%，容积率为1.84（详见规划设计要点）。 可行性研究的主要技术经济指标 本项目研究主要技术经济参数： 总建筑面积： 100.95万平方米 其中： 住宅面积： 90.02万平方米 公建面积： 10.93万平方米 总投资： 234237.94万元  区域市场研究 一、市场调查与预测 2000年重庆市房地产基本情况 根据历史数据分析，1997年是重庆市房地产发展的一个高潮时期，1998年房地产的发展则基本承接了1997年的高潮走势。1999年，仍保持了总体向上的发展走势，但在政策的调控下，房地产业生产总值增长幅度下降，开发商和消费群体有了一个理性的回归，开发的品质正在改善。 2000年，在全国经济平稳增长的大环境下，面对西部大开发的重大历史机遇，重庆房地产业重新得到进一步的高速发展。2000年重庆市的房地产开发完成投资139.63亿元，较1999年增长24.1%，超过1999年8.5%的增幅；全年房屋施工面积2833.42万平方米，同比增长34.7%，其中住宅施工面积1896.18万平方米，同比增长47.5%；房屋竣工面积849.42万平方米，同比增长37.1%，其中住宅竣工622.08万平方米，较上年同期增长41.8%；房屋销售面积579.96万平方米，较上年增加约150万平方米，增幅为34.9%，其中住宅销售达490.79万平方米；全市房屋销售额112.69亿元。空置面积为421.94万平方米，其中住宅为223.14万平方米，虽较上年有一定增长，但按当年空置面积与当年销售面积的对比来看，2000年为73%，比1999年的82%已降低了近10个百分点。 北部城区房地产情况 北部城区包括江北区和渝北区两个区域。在重庆的2010城市规划中，北部城区的目标功能定位是“行政中心、科技产业区、文化实业区、金融贸易区、交通枢纽”，是未来重庆直辖市经济实力的发展区、最具活力的经济增长点和城市风貌的展示区，正在形成和未来将形成重庆房地产市场最大的热点地区。 (1). 典型楼盘分析 由于本项目位于北部城区六个功能规划区中的龙头寺片区，因此北部城区的房地产发展直接影响着本项目的发展。近年来在这个区域内形成了大量的商品住宅小区。较早的有洋河花园、