凤凰山项目开发计划.doc

开远市凤凰山项目开发计划 、分期发计划 山拟作如下分开发计划，如下图所示： 期于项目北侧，发思路 一期的类型估栋别墅，率建筑面积拼别墅，率6，建筑面积2000别墅10，率7，建筑面积4洋房，率1.1建筑面积58小高层9，率5.6建筑面积33600配套，率1.5建筑面积10000期地块一期地块右侧，用地面积约分为 二期的类型估拼别墅，率6，建筑面积6000洋房247，率1.1建筑面积181134小高层25，率5.6建筑面积93334配套，率1.5建筑面积30000 3、项目三期地块位置于地块中部中央景观周围，为。3－1和3－2地块的物业类型时，为了避免削弱凤凰楼的核心作用（同时，鉴于凤凰楼是地标建筑，政府可能会对其周边建筑作限高要求），就不应考虑板式小高层，最好以双拼别墅主期的类型估建筑面积期规划建率0.6即6800㎡；花园洋房期规划建55%（66亩），容积率1.1即48400配套期规划建10%（12亩），容积率即12000 4、四期位于项目地块的中下部，共分为，规划建筑面积约为。4－1地块中的”凤凰楼商业广场”，不应单纯作为商业开发来考虑，而是应围绕凤凰楼在周边考虑设置一些人无我有、人有我精的物业业态（如国际知名的婴幼儿早教机构、小体量的温泉度假精品酒店等），充分利用凤凰楼一极具标识性建筑优势，2地块处于整个项目中较佳位置，视野开阔，景观面较好，比较容易营造低密度、高品质的联排别墅、双拼别墅。 4－3地块由于地处项目内部，视野和景观相对4－2地块而言，优势不是很突出，因此4－3地块物业类型应结合项目品质，以回笼资金为目的，建议考虑板式小高层或花园洋房等。 四期的类型估建筑面积期规划建50%（75亩），容积率0.6即30000洋房期规划建36%（54亩），容积率1.1即39600配套期规划建14%（20亩，扣除凤凰楼占地面积约率即5600 5、项目五期处于整个项目的南侧，地形地势相对平整，交通通达性较好，但离项目三期较远，商业和配套不完善。整个项目五期地块虽然便于布置高密度的物业类型，但是还是应注重营造它的项目品质，最好以花园洋房为主，在局部区域配置板式小高层或联排别墅。同时，针对项目南端社区商业和配套不是太完善的不足，还应在项目五期地块里设置相应的社区商业和配套，在市场上形成更多的关注焦点，成为人人向往的宜居之地。 五期的类型估建筑面积期规划建20%（24亩），容积率0.7即11200洋房期规划建55%（66亩），容积率1.1即48400小高层期规划建15%（18亩），容积率5.6即67200配套期规划建10%（12亩），容积率即12000 6、项目六期所处区域位于项目地形地势、景观视野等最佳处，比较容易营造项目的高品质，并且在后期开发该区域时可以实现较高的经济效益。因此，该区域比较适合在项目后期作双拼别墅这类低密度、高品质物业类型的开发。 六期的类型估建筑面积期规划建100%（100亩），容积率0.6即40000 7、项目七期临近开远市城市中央景观大道，在项目各期开发顺利结束后，配合开远市城市开发建设的进程，再作该区域的开发建设，通过设立各汽车品牌4S店的城市展厅、大型餐饮、KTV等商业业态，将进一步丰富项目内涵，提升项目价值，拓展公司和项目的品牌价值空间。 七期的类型估类型全部为商业，建面积50率1.5即50000 二、项目投资成本和利润估 1、一期建设地，容积率38，综合开发成本2.8亿元（按2800元/㎡计）。 销售收入独栋；拼2000㎡＝1100万元；3900元/㎡×58667㎡＝22880万元；式小高层3500元/㎡×33600㎡＝11760万元；10000元/㎡×10000㎡＝10000万元；合计总收入。 销售净利润为元。期建设地317亩，容积率47，综合开发成本5.9亿元（按2800元/㎡计）。 销售收入拼500元/㎡×6000㎡＝3300万元；4400元/㎡×181134㎡＝79699万元；式小高层3900元/㎡×93334㎡＝36400万元；13000元/㎡×30000㎡＝39000万元。合计总收入15.8亿元。 销售净利润为。期的建筑面积约为，容积率估开发成本为2.9收入拼6000元/㎡×16800㎡＝10080万元；4800元/㎡×48400㎡＝23232万元；商业配套，15000元/㎡×12000㎡＝18000万元；合计总收入5.1亿元。 销售净利润为。 4期的建筑面积约为50亩，容积率综合开发成本为3000元/㎡计）。收入拼7000元/㎡×30000㎡＝21000万元；5200元/㎡×39600㎡＝20592万元；商业配套，60000元/㎡×5600㎡＝33600万元；合计总收入7.5亿元。 销售净利润为3.6。 期的建筑面积约为20亩，率7，综合开发成本为3000元/㎡计）。 收入6