商业地产基本逻辑和人力资源管理.pdf

商业地产基本逻辑和人力资源商业地产基本逻辑和人力资源管理管理 COMMERCIAL REAL ESTATE EXECUTIVE AND HUMAN RESOURCE MANAGEMENT  主讲人：孙浩 道道道术术 ©Apr.12, 2013 前 言 开篇词开篇词 ：回首风雨路回首风雨路 彩虹底下望风雨，风雨总比彩虹多 （教训的重复、经验的不断累积） 为了一个共同的目标而打架 找谁讲理？ 开发团队 运营团队 16字真言 第一部分：商业地产基本逻辑 以终为始以终为始、系统思维系统思维、团队为本团队为本、细节为王细节为王 以终为始 时间周期的要求 市场价格 目标･･･ 艰难的6年 用多方面的分析及明确的目标 来实现上述目的。 ‐33 ‐22 ‐11 时间轴 +1 +2 3年后 开发3年 经营37年 冰山理论 经营成本的要求经营成本的要求 10亿RMB（期初开发成本） 海平面 1 33 30亿RMB （40年运营成本） 1、以10万㎡的商业设施，总投资10亿RMB的规模计算，在40年的运营周期中，其总的运营成 本之和约为总投资的3倍。 2、冰山海面上的是可见的开发成本，海面下是不可见的运营成本。 3、合理配置开发成本，减小未来运营成本，是每个综合体开发商在投入时要重点面对的课题。 套利模式 赢利模式的要求赢利模式的要求 C－收益积累型收益结构： 项目持有,以租金收入为主的稳定收入 A－－B收益回收型 短期资金运转收益结构： C公司 (新鸿基的例子，30年-10年前，100亿港元的年现 购进土地、竣工后马上销售。 小区A 金流量，20%的资产负债率） 小区B A公司 B公司 小区A 小区A 1、短期利益回收型VS收益积累型 小区B 小区B 22、分户销售分户销售VSVS项目套利项目套利 小区C 土地 销售 利益 拆零销售 整体套现