华夏幸福商业模式分析重点.docxVIP

PAGE9 / NUMPAGES9 华夏幸福商业模式解读分析报告 摘要 一、公司业绩及发展 公司2013年销售374亿，同比增长77%，销售面积350万平方米，同比增长28%，超额完成全年280亿的销售目标。并新增4个产业新城项目，目前已在环北京、环上海、环沈阳经济圈投资开发建设近20个产业新城和城市产业综合体，其中环北京区域受托开发总面积已达700平方公里以上。可售货值极为丰富，2014年仍将保持40%以上增长：公司的产业新城模式充分受益北京地区产业及住宅需求溢出，预计公司2014年销售额仍将保持40%以上增长，整体销售规模有望达到500亿元以上，其中住宅业务可售货值近600亿元，保守预计销售额420亿元，同比增长40%。 二、公司业务及核心竞争力 公司业务主要包括两大块，一是园区开发，业务囊括对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等，并形成了综合园区、主题园区、总部公园和产业港四大产品体系。二是房地产开发，目前已形成华夏系列、孔雀城、大卫城和兰亭系列竺四大系列产品，开工量竣工量以及销售收入在2010年和2011年实现大幅度上升。 战略规划能力、投资建设能力、招商引资能力三大核心竞争力是保证公司取得上述佳绩的保证。其中战略规划能力主要是指公司整合全国乃至全球的产业专家，针对每个区域的具体情况，紧贴政策导向，运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集群分析、产业类型综合评估等研究方法，为区域量身定做战略规划方案；而投资建设能力则指通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化服务；同时公司拥有500余人的专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库，结合工业园区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的招商引资和产业培育能力推动落实。 三、盈利模式 通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%~15%的利息收入；园区招商引资返还收入（园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%）；园区配套地产开发收入(园区一般有30%住宅用地)，园区土地升值收益。 园区的成功运转在增加政府财政收入的同时，也对土地的获取形成正反馈，一方面是政府对用地指标的支持，另一方面也使得公司低成本获取土地的优势得以保持。 2011年10月到2013年8月间，公司在廊坊和固安的土地获取楼面价仅为1381元/平米和734元/平米，分别为2012年廊坊房价（5790元/平米）和固安房价（5770元/平米）的23.8%和12.7%。与主流公司相比，公司拿地成本优势依旧十分显著，2011年10月-2013年8月的平均拿地成本分别是万科、保利、金地、招商的35%、33%、29%、25%；与同级别竞争对手荣盛发展对比，公司三年平均拿地成本为荣盛的68%。 2013年华夏幸福土地储备大增，拿地达130幅，仅次于绿地、碧桂园，而华夏幸福仅付出81.95亿元土地出让金，平均楼面价仅为1114元，远低于多数房企。公司进入城市平均拿地楼面价：大厂：856元/平米；固安：734元/平米；怀来：420元/平米；廊坊：1381元/平米；滦平：211元/平米。 四、商业模式总结 夏幸福形成了“工业园区+房地产开发”的独特模式。简而言之，其商业模式的核心之一是与政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并为园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收；其五，政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本。华夏幸福的商业模式具有很强的复制能力，大量新增项目的获取也为其持续高增长奠定了基础。 一、华夏幸福商业模式成功案例 华夏幸福模式已经在河北固安工业园区取得了成功实践。公司与当地政府于2002年签约开发，但由于国家开展的清理整顿工作，因此固安工业区真正开始发展是在2006年。 固安工业园区目前三大主导产业为电子信息、汽车零部件、现代装备制造。由于地处大北京核心区，离市区仅有1小时车程，在北京工业外迁的背景下，固安工业园区产值增长迅速。根据公司收购报告书，近几年固安工业园GDP年均增长为95.2%，产值近3年复合增长率达42%。固安工业区的发展令当地政府与公司获得双赢。2005年，固安工业园区管委会的财政收入盈余只有220万元，到2009年已经增长至7亿元。2005年，固安工业园区支付给华夏幸福的金额为696.4万元，而到2009年已经增加至5.64亿元，2010年更是达到6.35亿元。 除了2006年垫资进行基础设施建设