商业地产业态规划与布局策略速记稿.doc

商业地产项目业态组合与商业布局策略 主 讲 人：黄子龙 周生生京津冀蒙区总经理 在购物中心商业地产业态规划布局有非常丰富的经验。 浏览提示 1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容；2、该内容仅供参考。 黄子龙：很高兴有这么个机会跟大家一起分享商业方面的专题。我主要负责商业地产模块的顾问工作，在08年金融危机之前参与了全国40多个项目，我做的项目1/3是美国基金项目，七八万以上的大型购物中心和20几万的综合体项目，没有做过商业街、专业市场。在这之前，我的背景一直是商业背景，我在香港华润集团工作13年，在香港住了20年，一直负责华润集团的零售业务，我是华润零售集团的总经理，这期间也参与了华润属下的购物中心，上海浦东的时代广场，当时在上海浦东只有两个国家批的中外合资的零售项目。 我参与的深圳万象城的前期定位规划设计工作，开始建的时候，我离开了，我是北京贵友大厦的外方董事，对商业的理解比较多一些，我做商业地产的服务更多站在商业立场上提供意见。商业地产40年产权，40年之后不会炸掉的。深圳刚刚开业的经济金融中心，是目前的地标，这项目是我一手规划，一直到完成，跟英国设计师在香港完成总评设计，动线都是我画的，因为设计师画不出来。当时定位的时候，他们觉得旁边有十几万平米的万象城，我们这个才几万平米，做这个定位行不行？我说一定行，百分之百，原因在于我对商业的理解，我知道商业上品牌租户选址要求是什么，所以这个定位没有错的，我说放心，招不上商找我，不行我把招商项目接了，现在已经开业了。 今天这个专题是其中一小部分，实施性比较强一些，我不太了解在座的背景，我过去服务的是大型开发商，我知道他们的需求是什么，我知道大家来自全国各地，重庆大学研究院讲西南地区的地县级的开发商，他们原来都不是干这个的，有点钱，弄到一块地想开发项目，但是你们不同。真正讲的全面细致，至少讲一天，但是今天讲一些概念性的。 一是商业地产开发规划面临问题存在误区。 二是部分现代商业地产的商业规划理念与策略，为什么要讲这些？不讲这些，讲后面没有用，因为策略非常重要，没有高度策略，就没办法实施后面的，这块简单讲。现在说三拍，拍脑袋做个结论，拍胸脯一定行，最后拍屁股走人，都是经验，他做过什么，他就告诉你这做什么，他听说什么，他就做什么，我看十几万平米的，生活时尚中心，我说骗你的，忽悠的概念，老板很高兴，因为老板做药出身的，这个项目到现在也没开好，不能拍，商业地产的规划本身是高知识技能，不是凭经验，不是在美国、欧洲见个什么回来做什么，不是在北上广深看过什么回来做什么，要有依据，为什么是这样，有没有三个方案，为什么只是一个方案，有没有可选的多个方案里，我们应该做哪个方案，根据开发商的能力，根据地块的特征应该做什么，这是在规划应该做的事情，经过大量的分析。有人说几百页的东西看不懂，那是做工作的依据。一个很好的定位是保证走一个知道的路，不会走错路。 三是商业地产的项目定位与商业概念设计是前提，定位和商业概念有什么区别？有一个定位，围绕定位做什么样的商业概念，可能在定位之下有多个主题可以选择，如果在这个前提定了之后。 四是才能说进入商业地产的业态组合是个关键。 五是楼层功能、业态工具、商业品牌与租户的落位是核心保障。 六是现代商业业态类型在商业地产项目中的应用。 七是布局、规划、建筑规划设计的对接实施方法。 八是成功商业地产项目案例。 前言 商业地产的产品类型有哪些？比如城市商业综合体和购物中心，上面可能是酒店、写字楼，我知道这个班是综合体的内容，重点说说这个内容，当然还有写字楼，就不说写字楼的事了。购物中心里面是什么状况？这是日本的，非常漂亮的设计，自然采光做得非常好，在这里走着没有任何压抑感，两边店铺没有很张扬，完全很自觉的逛进去休闲享受购买想要买的东西，这是不是购物中心？这是大阪的公园，一路走，逛一个非常漂亮的生态公园，实际每一层都有主题，谈到业态规划，不一定就是卖杯子、餐具、衣服、化妆品，有很多业态可以考虑。这是复合式的商业综合体，这是很大的商业步行街，甚至还有一些专业市场，这是琳琅满目店铺林立，非常热闹，很注重自然采光，在一个封闭商业设施，闷死人，走了两个小时就要出去呼吸空气，是不成功的，让他留恋大概不少于4个小时，大家逛街的疲惫点是两个小时，这时候想办法让他休息，调节完继续，中午吃饭，休息会再逛，甚至晚上才回去，大型商业设施里采光是非常重要的。 百货公司没有采光，每一层楼封闭的严严实实，逼着电梯走，爬到楼顶，最后很累，就回家了，在百货公司不会超过两个小时。现在商业地产产品提供一种