安徽省蚌埠市住宅市场深度分析.doc

安徽省蚌埠市住宅市场深度分析 1.??总体发展情况及特征 2002年蚌埠市房地产总开发量为138.66万平方米，住宅为114.75万平方米，其中别墅及高档公寓开发22330平方米。房地产发展逐步走向成熟，城区逐步向周边扩展，其中尤以东部的发展势头最猛。住宅市场快速发展，住宅需求和开发都呈稳步上升，房地产发展势头好。 1.1蚌埠市房地产总体概况 1.1.198年是蚌埠房地产业的转折点 从蚌埠1991年至2002年销售给个人的住宅面积趋势图可以看出，蚌埠在1998年之前与98年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距，说明在1998年之前一直处于计划经济下的分房阶段，1998年房改制度出现效果，房地产业进入快速发展阶段。 1.1.2住宅开发量总体呈上升趋势，但幅度较小 据蚌埠的统计年鉴显示，蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平缓，如上图所示。? 1.1.3房地产开发量和销售量较低 100万平方米左右，而商品房实际销售面积也仅不足五十万平方米。与同规模级别的其他相对发达城市相比，差距很大。在一定程度上说明蚌埠的市场容量较小，对住宅的消化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言，是一个考验。2000年住宅市场统计如下表： （市区、怀远、五河、固镇）?市????区 （东区、中区、西区、郊区） 商品房实际销售面积M2?443937?362752 住宅???????????????M2?388244?327903 商品房预售面积?????M2?77192?74228 住宅???????????????M2?67930?65290 商品房空置面积?????M2?43522?27102 住宅???????????????M2?25908?10178 商品房实际销售额?万元?58344?49241 住宅?????????????万元?44906?40339 1.2蚌埠市旧城市改造及二手房市场分析 1.2.1二手房交易量高于新建商品房 2003年1-9月份交易量信息》显示蚌埠市2003年1-9月份新建住宅商品房交易量为11.44万M2，而二手房交易量为16.51 项目?合计?新建商品房?存量房（二手房） ??住宅?非住宅?住宅?非住宅 宗数（户）?8163?1291?219?2637?161 成交面积 （万M2）?110.87?11.44?3.26?16.51?1.21 （万元）?75300?13800?9672.03?13200?2433.27 万M2，比新建住宅商品房高出5万多平方，可见蚌埠的二手房市场活跃。 1.2.2城市拆迁激活二手市场，带动一手市场 2003年蚌埠的旧城改造全面铺开，大面积的旧房拆迁，激活了二手房市场，并同时带动了一手市场的发展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。 1.2.3政策的干预，促进了经济适用房的介入 1.3蚌埠近期楼市分布情况 三大板块构成了蚌埠房地产市场发展的基本格局，并逐步形成了“以中区和东区为发展核心，向东继续发展”的市场态势。但由于各个区域的市场基础，城建发展，经济水平，消费能力以及发展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产发展水平参差不齐。 1.4市场分析 均价（元/米2）?1200-1700?1700-3000、6000 主力户型?二室二厅75-95米2、三室二厅115-175米2 楼盘数量?40个左右 50亩左右 1.4.1住宅总体价格分析研究 1）蚌埠市住宅销售价格走势（1990年-2002年） ?从蚌埠市房地产发展历史看，在99年前后蚌埠的房价波动较大，1996年有明显的起伏，而进入21世纪后，住宅价格发展较为稳定，缓步上升，主要原因是房地产在全国相对成熟，蚌埠的房地产发展也逐步进入“状态”。 1996年，随着京九铁路线的开通，使得临近蚌埠的阜阳市一跃成为安徽省又一个重要的铁路枢纽城市，这样，蚌埠不再是安徽省唯一的铁路枢纽。安徽省的这种单一交通枢纽向多极的转变，改变了蚌埠过去的交通条件方面的优越地位，其经济也受到了很大的威胁，逐步走下坡路了，而房地产的价格似乎也同时受到了波击，出现了波动。 2）不同建筑类型房价研究： ??多层与小高层平均差价500多元 1700元/M2，而小高层的均价为2200元，每平方的差价在500多元。 ??别墅价格2000--5000元 2200元/米2，而地段环境较好的别墅售价在5000-7000元/米2。 3）房价上涨原因分析 ??产品品质提高 ??建筑类型变化 ??外来开发商的推动 ??投资成本的增加 1.4.2楼盘调研究分析 1）蚌埠市商品住宅销售面积及销售额走势（1996年-2002年） ? 从蚌埠市住宅销售面积和销售总额趋势看，蚌埠的住宅销售整体呈上升趋势，虽然总量不大，但却稳步发展。 （2）蚌埠市楼盘汇集 ?楼盘?建筑面积M2?备注??楼盘?规模?