人民币IPO香港试步.docVIP

人民币IPO香港试步 第一只在香港发行并挂牌上市的人民币计价证券，将在4月11日起供投资者认购。该计价证券委由华人首富李嘉诚旗下长江实业（0001.HK)分拆北京旗舰项目东方广场，以房地产信托（REIT)方式上市。 　　经过大半年筹备后，该项目在4月1日获得香港证监会批准，公司及承销团立即在4月4日开始路演，向投资者寄发研究报告，介绍这个命名为“汇贤房产信托”的项目（下称汇贤REIT）。该项目由中信国际、中银国际及汇丰银行担任承销商。 　　汇贤REIT计划通过在香港交易所挂牌，增发及老股东套现合共筹集超过100亿元人民币。为方便投资人兑换人民币用作认购，接受认购的时限由一般的三天半，延长到六天半，从4月11日开始到19日中午截止，4月29日在香港交易所挂牌交易。 　　这也是首次有企业在境外市场，通过债权以外的方式筹集人民币资金，而REIT 日后也会以人民币计价及交易。 　　筹备多日的在港人民币IPO，最终以REIT这种过渡性产品成行。 　　 　　汇贤REIT 　　汇贤REIT去年核心赢利9.33亿元人民币，中银国际发表的研究报告，预期至今年将增加近15％至10.7亿元人民币。打包到这家信托中的资产，包括整个东方广场的商场、办公室大楼、君悦酒店及服务式住宅。其中以商场占收入比例最高，达到40％，办公室大楼及酒店分别占30％和25％。 　　中银国际认为，汇贤REIT资产的合理估值介乎275亿至300亿元人民币，相当于独立第三方估值折让仅仅3.8％至11.8％。以东方广场总楼面面积80万平方米计算，每平方米估值介于3.5万至3.8万元人民币，低于同区每平方米5万至22万的平均水平。 　　投资人最关心REIT的周息率，中银国际研究报告预测，2011年汇贤REIT周息率是3.73％－4.06％，这一结果明显低于香港已上市REIT平均5.7厘的预期周息率，至2012年预期周息率也只有4.17％－4.55％，低于已上市REIT平均5.9％的预期周息率。同时，研究报告透露汇贤REIT 今年会将100％赢利分派，至2012年降到90％。 　　投行敢于给出这个周息率预测范围，显然是由于汇贤REIT作为人民币计价产品，让投资人考虑回报率时，同时将REIT周息率与人民币潜在升值幅一并计算。 　　有管理长线基金的基金经理明言，REIT本身约4％的周息率并不具有吸引力，但如果同时考虑到人民币按年升值3％－4％的预期，总共有7％至8％的回报率，对长线基金而言就是一个可以考虑的选择，尤其在目前的低息环境下，7％－8％的大型投资机会不算多。不过他同时提醒，基金要投资人民币产品还要同时考虑资金流动性等问题，不光看回报率。 　　接近承销团的人士直言，有别于香港其他IPO，相信汇贤REIT的买家对冲基金不多，甚至传统长线股权基金也不是主角，而是由散户、保险资金及收益基金（INCOME FUND）为主要目标投资人。 　　一直关注香港发展离岸人民币市场业务的摩根大通亚洲投资银行业务副主席、中国区CEO方方表示，首发人民币IPO是离岸人民币市场发展很重要的一步，是个里程碑，“因为这是香港资本市场第一次跟股权有关的产品用人民币定价。” 　　“第一，这代表了有发行人愿意做这个试验（发行人民币计价股权）；第二，反映市场有足够的信心，做得到这个规模的人民币IPO；第三，交易所的（人民币）交易体系基本形成。”方方说。 　　 　　过渡产品 　　汇贤REIT的发行，也是港交所自去年表示积极推动人民币产品以来，终于有第一起证券相关项目出台。 　　虽然REIT与实质意义上的证券，即人民币股票有所不同，但据接近交易的人士介绍，作为从债券过渡到股票、债券过渡到股权投资产品，REIT有其独特的定位。 　　REIT以基金单位为交易单位，虽不是股权，但由于在交易所公开买卖，与一般的证券买卖相近。 　　港交所要发行人民币计价证券，其中一大限制是人民币的流动性。对机构投资人而言，目前在香港要兑换大笔人民币仍存在很多困难，这个限制可能影响首发时的定价，更让人担心的是上市后，一旦人民币供应量不足，会降低投资人对人民币计价证券的承接力。 　　不过，REIT的性质更类似定息产品， 地产商将旗下租金收入稳定的物业，打包成REIT分拆上市，让资金回笼，同时定期将租金收入分派给投资人。与此同时，随着租金及物业升值，投资者也可享受到REIT本身价格上升带来的回报。 　　这种投资产品在海外市场如欧美、日本等由来已久，香港首只REIT领汇在2005年上市，是香港政府旗下房屋委员会分拆出来的180个物业，总面积超过100万平方米。 　　方方认为，“可以说是作为人民币计价股权的过渡性产品，除了交投量相对比较少外，它为投资人提供一个相对稳定的回报预期，不仅仅依赖于价格上升（才带来资本