034二次装修管理程序77.doc

二次装修管理程序 所谓二次装修是指大楼竣工交付使用后，新来的用户（客户）根据自己公司的工作特点提出要求，对所购买（租赁）的房间进行重新分隔和装修。因此，有的写字楼在竣工时室内未作装修，由待进入的用户（客户）自己装修。用户调换后，新用户往往又要将原来的装修推倒进行再装修。以上几种装修不管是那一种，习惯上都叫做二次装修。 二次装修是写字楼管理中的一个经常事项，它对写字楼的长期使用，对楼宇的建筑、设备、保安等方面都有密切的联系，所以每幢大楼的管理处都将二次装修作为一件重要事情对待。主管部门是工程部，同时也牵涉到保安、经营等多个部门，因此，各业务部门应通力合作，做好二次装修的管理工作。 用户进行二次装修，一般程序是： 提出装修申请 确定装修公司 向工程部提交装修设计图纸审核，工程部审核图纸同意后会同保安部报请政府消防部门批准 签署装修协议及保安协议 审查装修公司员工并办理临时出入证 装修开始 现场监督 竣工验收 图纸存档等等。 这里介绍的是几个主要环节上的管理工作。 一．二次装修的特点 二次装修是在原有工程的基础上进行的，因此具有一般装修所不同的特点： 二次装修应符合原大楼工程的即定规范，不能突破原有的一些规定性的技术指标。如：地面负荷重量不能超过设计规定，用电量不能超过额定容量，空调不能改变原有中央空调的回路，承重墙不能拆除，使用材料应符合高层建筑防火要求，不能擅自动用明火等等。 二次装修大多是在大楼已有入住客户的情况下进行的，因此施工应不破坏相邻用户的正常工作，否则将引起相邻用户的投诉，但这种情况实践中很难完全避免，有时搞得意见很大，应引起管理者的重视。 对施工人员的素质要求比较高。不仅要有良好的技术，而且要遵守大楼管理的各种特殊规定，如进出大楼必须走固定通道，乘货运电梯，说话要有礼貌，听从管理人员管理等等。保安部一般都对施工人员进行事先审查，有的单位因人员审查不严，使个别不良分子进入大楼，造成失窃等治安案件，应引起足够的重视。 施工中的防火要求特别重要。由于在二次装修中，施工部位原有的消防设施临时拆除，而施工中往往有油漆等易燃气体甚至要动用明火，这就给防火管理带来了一定的困难，因此对二次装修中的动用明火作出了更为严格的规定。 二．装修公司的确定 确定装修公司是二次装修管理中的一件大事。由于二次装修的特殊性，对装修公司的要求比较高， 管理处应对进入的装修公司进行认真的资格审查，没有资质的，层层转包的应坚决拒绝。 三．制订二次装修的规定 管理处应制定二次装修的规定，作为二次装修设计及施工必须遵守的条件。一般 规定有： 二次装修管理规定（样本） 装修只限于购买或租赁房屋的室内，不得越出该室内，不得将楼面公共走道纳入自己的装修范围。 装修不得破坏大厦原来的承重结构（立柱、承重墙等）。 装修不得变更原室内的消防固定设施（烟感器、温感器、喷淋头及其线路管道等）位置。 装修不得变更中央空调出风口以及风机盘管位置。 装修所用材料必须符合国家有关高层建筑的防火要求。 凡租赁客户，退租时必须负责将室内装修恢复原样。 装修必须提出申请，设计图纸经过工程部和政府消防部门的批准。 装修公司应与大厦管理处签定《室内装修责任协议书》并按规定付清管理费用和押金。 装修公司进场前应将施工人员名单、身份证复印件、暂住证、派工证、黑白照片一张交大厦管理处保安部，经审核后领取临时出入证。 在施工进行中必须执行以下规定： 电和接电。执行施工必须切断原有的电源，并接上施工临时用电。由管理处工程部安排人员断电并接上临时施工用电。 施工时间一般为每天7:00--18:00（有客户入住后，时间另作调整），如需加班的应提出申请并填写《加班申请单》（在2003年6月分前的二次装修施工，可放宽时限）。 家具、施工设施及垃圾等运输一律用货运电梯，有大宗货物需用货梯的应提前申请。 有强烈刺激性气味和强烈声响的施工不得在大楼上班期间进行，应安排在夜间或节假日进行。 施工现场应配备足够的灭火机，所有人员不得在现场抽烟，有焊接、切割等需动用明火的工作，必须提前填写《动用明火申请单》并经过批准，动火时各种安全措施必须到位。 施工人员进出大厦必须随身携带临时出入证，并一律乘坐货运电梯，从职工通道进出大厦。 装修公司应处理好与相邻用户的关系，如因装修而引起相邻用户的投诉，管理处将立即派人到现场，装修公司应作出解释，并应采取措施改进施工。 装修公司应教育施工人员认真遵守以上各条和大厦其他有关的规章制度，不得违章施工，大厦管理处有权对违章人员作出罚款、停工等各种处罚。 施工结束，应经大楼管理处验收通过后方可使用，必要时应经政府消防部门验收。完工后应缴管理处一份完整的装修竣工图。 由于房屋业主有权对自己的房屋进行装修或改造，所以更需要物业公司的专业协助，只有这样才可预防出现侵犯其他用户的利益，甚至破坏房屋