房地产开发与经营—房地产产权制度.ppt

房地产开发与经营—房地产产权制度 建筑之家 八 房地产产权制度 产权基本概念 土地制度 住房制度 8.2 土地制度 土地所有制 土地使用制 土地管理制度 土地所有制 概念：是关于土地所有权形成、土地所有权转移等过程中所产生的人与人之间关系的制度性规定。 土地所有权 土地占有权、土地使用权、土地处分权、土地收益权 土地所有权的取得和转移 依取得的方式：原始取得和继受取得 依经济实现：无偿取得和有偿取得 我国土地所有制的建立 我国土地所有制的建立 土地使用制 概念:是人们在使用土地时所形成的经济关系,由对土地使用的程序、条件和形式的规定等组成。 土地使用权 国有土地使用权：划拨、出让、出租、入股等国有土地使用权 集体土地使用权 权能 所有人的使用权 非所有人的使用权 占有权能 使用权能 收益权能 部分处分权能 我国土地使用制度的建立 我国土地使用制度的建立 我国的土地管理制度 国家实行土地登记制度 《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》 国家实行土地有偿有限期使用制度 国家实行土地用途管制制度 国家实行保护耕地的制度 征用集体土地的管理 国有土地使用权出让 国有土地使用权转让 国有土地使用权划拨 征用集体土地的管理 征地政策规定 征用土地的范围：经有批准权的人民政府批准后可以征用，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠。 征地批准权限的规定 征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府； 征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续 征用基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批 其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。 建设单位申请征地不得化整为零 对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 临时用地必须办理报批手续 全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地 征用集体土地补偿范围和标准 征用集体土地补偿范围和标准 土地补偿费和标准 征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。 征用其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定 安置补助费 需要安置的农业人口数=被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均每亩年产值的4至6倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。 人均耕地特别少的地区，按前述标准支付尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过土被征用前3年平均年产值的30倍。 地上附着物和青苗补偿费等 临时用地补偿 国有土地使用权出让 国有土地使用权出让的概念 土地使用权出让方式 拍卖、招标、挂牌 土地使用权的出让年限 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 土地使用权的收回 期限届满收回 提前收回:按使用土地的实际年限和开发程度、利用土地的实际情况给予适当补偿 没收 土地使用权终止 土地使用权续期 国有土地使用权转让 国有土地使用权转让的概念 土地使用权转让的法律条件 转让条件 不得变更原出让合同条件 出让方已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 完成开发投资总额的25%以上 不许转让情况 转让形式：出售、交换、赠与及其他形式 转让程序 与出让的区别（见书P87） 不许转让情况 不符合上述转让条件规定的 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的 依法收回土地使用权的 共有房地产未经其他共有人书面同意的 权属有争议的 未经法登记领取权属证书的 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 转让程序 转让申请 签订转让合同 转让合同公证 缴纳土地出让金我土地增值税 转让人7日内到税务部门缴纳土地增值税 土地使用权变更登记 提交证件：登记申请书、土地使用证和房产证、土地转让合同、付款凭证、受让人资信证明、法人代表证书等 国有土地使用权划拨 划拨土地使用权的范围 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施和公用事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 法律、行政法规规定的其他用地 划拨土地的管理 划拨土地可以转让 划拨土地使用权可以出租 划拨土地使用权可以抵押：抵押的金额不应包括土地价格 国有企业改革中的划拨土地 8.3 住房制度 概念 住房制度是关于住房建设、流通以及使用等过程中所发生的各种经济关系的制度性规定。 我国住房制度的演变 我国住房制度改革中的产权关系 我国住房制度改革中利益的调整