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上海美妆项目可行性分析方案 （特别说明：因商业保护需要，部分内容将被省略） （全锦公司-东辰十院工作室 czh@） 目?? 录? 第一篇 宏观经济与商业环境分析 1.1上海市宏观经济 1.2上海市商业发展现状 1.3上海市商业地产发展现状 1.4梅陇镇区域与漕河泾现代服务业集聚区概况 1.5梅陇镇区域与漕宝路生产型服务业集聚区位概况 第二篇 行业现状分析 2.1行业整体分析 2.2上海地区美妆专业市场现状分析 2.3行业对办公场所市场分析 2.4行业展会（美博会）与专业市场（美博城）概况 2.5行业总结 第三篇 项目发展定位 3.1项目概况 3.2项目SWOT分析 3.3项目整体定位 3.4总结 第四篇 项目招商推广方案 4.1销售策略 4.2宣传推广策略 4.3分期销售 4.4总结 第五篇 项目租赁价格定位及收益 5.1销售价格定位 5.2销售面积、销售价格及收益一览表 第六篇 总结 ? ? 第一篇? 宏观经济与商业环境分析 1.1上海市宏观经济 2006年上半年,上海GDP增长12.4%，与去年增长10.3%相比，高出了2.1个百分点；同时，上海社会商品零售总额也将突破13%的增速。 1.2上海市商业发展现状 据上海市经委《2006上海商业发展报告》，预计2006年上海市社会消费品零售总额有望达到3270亿元左右，比2005年增长10%。这是上海社会消费品零售总额首次有望突破3000亿元的大关。数据显示，未来上海宏观商业坏境将继续处于良好发展态势。《2006上海商业白皮书》指出，郊区消费总量增长和商业发展，将超过全市平均水平。 1.3上海市商业地产发展现状 随着宏观调控的深入，住宅类投资者开始淡出投资市场，而以商铺为主的商业地产投资热迅速升温。2006行销商业地产高峰论坛公开数据显示：上海的商业地产总量已达3000万平方米，人均商业地产面积已经超过国际公认的1平方米的标准。目前，上海人均商业面积已经超过香港，接近东京、纽约的水平。 上海商业地产主要特征为： （1）新上市商铺以集中型为主 2006年6月，曹安商圈上市两个集中型商业项目，分别为：嘉莲华国际商业广场和上海曹安国际商城。其中嘉莲华国际商业广场总规模4.8万平方米，6月8日开盘推出近2000平方米的底层商铺，经营服饰、百货、食品餐饮、黄金珠宝、生活配套等；而2、3层商铺则为沃尔玛大卖场。该项目预计2007年3月左右开张。 曹安国际商城则是曹安商圈的核心项目，是上海外环线内最大的专业商城，预计2006年底建成并投入运营，总建筑面积逾15万平方米，目前一期在建，其中上海曹安国际商城一期鞋业皮革专业市场已经开始招商。 除此之外，近期推出的还有位于浦东南路的久阳滨江公寓商铺。该项目是一幢26层复式小户型的底商，1-2层为滨江国际公寓商城，商用面积5000余平方米，推出底层沿街商铺，价格50000-60000元/平方米左右。该物业位于陆家嘴商业核心区，周边有第一八佰伴、时代广场、国际商场等，另有20余条公交线路环绕及轨道交通2号线、4号线等。 （2）上海各级商圈商铺售价逐月上涨 目前，上海市级商圈的在售项目主要有：七浦路商圈的圣和圣广场、豪浦服饰城以及浦东的证大大拇指商业广场；区级商圈的价格上半年上涨幅度较大，主要原因是曹安商圈的嘉莲华广场卖出的价位比较高，该案由于引入了沃尔玛，因而提高了售价；郊区商圈本月成交价格较上月有8.93%的涨幅，主要原因在于郊区一些集中型商业项目本月成交比重较大，这些项目价格相对也较高，例如南汇区的弘基商业休闲广场、小上海商业广场等项目成交均价达15000-21000元/平方米。 对于具有稀缺性的市级、区级商圈的商铺来说，无疑具有较大的升值潜力。上半年二手商铺售价数据显示，市级、区级商圈的商铺价格逐月上升，七铺路联富广场一个14平方米的商铺单价达到80000元/平方米，而虹口区的虬江数码商城一小商铺单价更是高达110000元/平方米。 （3）郊区化、集约化趋势明显 目前，正是上海商业新一轮发展的重要时期。随着上海四个中心建设框架的基本形成，上海商业在发展规模上将形成新的突破。上海城市建设正加速从600平方公里向6000平方公里扩展，对商业发展提出了新的要求。中心城区实行双增双减，郊区建设的三个集中更要求商业的配套，以新城中心镇为代表的郊区试点城镇，将成为商业新一轮发展建设的重要区域。轨道交通等城市基础设施建设，将形成众多枢纽性集聚点，根据国际发展经验，它们都可能成为新的区域性商业中心。上海商业的未来发展方向为商业地产的发展提供了广阔的空间。 随着近年房地产市场的发展，大量新兴社区的建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。上海商业地产市场将出现区域性分化，郊区