中农土地资源管理土地管理学之世界土地管理学之土地市场管理课件.ppt

第13章土地市场管理 第一节 概述 一、 我国土地市场演进概述 在我国，长期以来所谓土地的封建制度（feudalism）实际上已经在春秋时期开始瓦解了。此后漫长的岁月里则是以君主专制集权（totalitarianism）为特点的土地所有制。 而西欧的封建主义和庄园制度是建立在效忠（homage）和封赏采邑（feodum）的封建契约上的。 1、“封建社会”时期的土地市场 秦“使黔首自实田”，以法律形式确立土地私有权 目前发现最早的土地买卖契约是汉代的“长乐里乐奴买田券” 东晋王朝创立契税之制，规定民间进行房地产交易，订立契约文书，必须依法纳税 唐、宋还直接干预田宅买卖，设立申牒问账制度 “……先问亲房。亲房不要，次问四邻。四邻不要，他人并得交易。” 明、清两代在城市里人们买卖典当房屋土地频繁，政府对房地产交易的管理比较制度化。要按一定的形式订立买卖契约文书，政府以课税形式承认其合法化，规定立契交割，必须缴纳契税。里甲、保甲、房牙承担了协助官府管理房地产买卖的部分职能。 《翰府锦囊》所载契式 某里某人承祖父置有晚田某段，坐落某里某处，原计若干种，年供苗米若干桶乡，即目东至某人田，南至某人田，北至某人田为界，已上俱出四至分明。今来不成次业，情愿托得知识人某为中，将前项各至内田出卖与某里某人为业，当三面言议定时值价银若干两正。自立契书之日，一应交领足讫，不欠分厘。自卖之后，请买主一任前去管业。所卖其田，的系承祖父置下产业，与内外亲房伯叔弟侄人等各无干涉，亦无重复典当、准折债负之类。此系正行交易，甘愿自卖，其田该载产米若干，候在大造黄册之年，自用收割产亩□户当差，递年津贴粮役与出产人了纳粮差，不致留难，向后再无异说执僭之理。 今恐无凭，故立契书为照。 现在所能见到的明代卖（买）田契式，共有13种。 一般契式内容有立契人、土地所有权的说明、对象地、四至、出卖的原因、买主、立契手续、权利和义务等。  2、民国时期土地市场 土地所有权的转移、让渡、自古就有，有历代官（公）田的封赐、配授、世袭、赠送、文放、相垦、侵夺、抄没等等，而大量存在的是民间私田的典当、买卖 民国时期农村地产的流转形式有绝卖、活卖、典当、抵押、加找、回赎等。 土地买卖、地产过户的最后一道手续，是由买主到政府土地管理部门办理土地转移交割的税契手续，为卖价的3—5％ 民国时期农村的土地关系中，同时还广泛存在着租佃经营。1930年代， 50％的农业人口与租佃制有关， 30％的佃农耕作的土地完全是租佃的， 20％以上的佃农耕种自己的土地同时租佃部分耕地。 租金主要采取现金、实物固定地租和分成地租三种形式。 整个民国时代，财产权由于民法、土地法、公司法的通过和实行而逐渐现代化。 3、当代土地市场状况及政策 改革开放前，基本上不存在土地市场 1980年，全国城市规划工作会议提出“征收城镇土地使用费”。 1981年，广东省人大通过深圳特区土地管理规定，率先在深圳市探索土地收费问题。 1984年，辽宁省抚顺市经财政部同意全面开征土地使用费。 1987年，全国已有150多个城市征收土地使用费。 1987年9月，深圳市首次出让国有土地使用权。 1988年4月12日，第七届全国人民代表大会通过了《中华人民共和国宪法修正案》，删除了原《宪法》第10条关于土地不得出租的规定，增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规定 1990年5月，国务院颁布了 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（55号令） 《外商投资成片开发经营土地暂行管理办法》（56号令）， 这是中国土地市场的建立与发展有了法律依据的标志。 1992年，邓小平同志南方谈话和中国共产党十四大确立了建立社会主义市场经济体制以后，全国房地产市场的发展进程加快 1992-1993年的“房地产热” 1992年1月至9月，批建的开发区有1951个，规划占地1.53万平方公里，其中80％以上是交通、水资源条件好的耕地，而这些开发区的实际开工面积仅307平方公里，约占2％ 1993年7月，国务院开始整顿房地产市场，实行宏观调控，紧缩银根，开征土地增值税 ? 1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 1999年1月27日，《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》，严格限定了行政划拨供地和协议出让土地的范围，并限定了协议出让土地使用权的最低价格 2000年1月6日，《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，要求各地结合本地区实际，加快建立有形市场，完善土地市场功能 2002年５月国土资源部颁布了《实行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权