物业租赁范例精解：经租房不愿折价收购范例精解.docVIP

范例五、经租房不愿折价收购范例精解 (一)案情介绍 某市某街114号，现改为某路二段83号房屋面积21.6平方米，房主兰某系城市贫民，孤身一人，1956年1月，在铁路上作临时工砸碎石时伤瞎一眼，得到伤残补助费，加上亲友资助，买得此房。1958年，兰某将此房外半间借给一人居住，以便在其外出做工时照料此房。在兰某外出做工期间，该房被全部经租，纳入了私房社会主义改造。后因自然灾害和无工可做、栖身无处，兰某精神失常，至今下落不明已逾20年。兰某之兄兰甲在主张宣告兰某死亡的情况下，以唯一法定继承人身份多次上访。1986年，其区房管部门将此房作价收购。兰甲认为收购就是不落实党和国家的一系列私房政策，不予认可，强烈要求退还原房。现此房系由一私人作饭店(1986年作价时，楼上住人，楼下开店)。兰甲提出两个大女马上要从外省退休返家，急需收回此房自住。 (二)分歧意见 对本案处理有两种意见。 第一种意见认为，对错改私房的落实政策，该市所在的省有规定，中共某某省委、某某省人民政府1981年7月14日批转的省建委《关于私房改造遗留问题处理意见的报告》中明文规定，“纠正错改的私有房屋，现为非住宅用房的，由房管部门折价收购。”1982年1月13日某某省基本建设委员会印发的《关于私房改造遗留问题处理意见的报告》的说明中进一步指出，“凡撤销改造的房屋，现作为生产、营业、仓库、办公、文教卫生、集体福利和其他公用的房屋，只退还产权。同时，统一由当地房管部门折价收购，维持原租赁关系不变。”1983年1月18日某某省人民政府批转的省建委《关于加快处理私房改造遗留问题的报告》重申“现作为非住宅用房的应退私房，由房管部门收购。”因此，兰甲不愿认可，可将价款代为保 存，仍按收购有效处理。 第二种意见认为，对错改私房落实政策，应首先服从中央的规定，1985年2月16日城乡建设环境保护部印发《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》规定，如确实不能退还原房的，经与房主协商，可采取退给相应数量和质量的公房对换房屋产权，或用公房安置原房主，原房作价收购等办法解决。这里强调了与房主协商，而不是硬性收购。同时经国务院批准，由国务院办公厅同中共中央办公厅联合批转的《关于进一步贯彻落实〈中央落实政策小组扩大会议纪要〉的补充意见》，对“文化大革命”中没收、挤占的私人房屋，指示“应确认原房主的所有权，由现在占用单位和现住户负责退还。已由地方房管部门或单位分配给别人居住的，由分房单位按有关政策规定，负责与住房人所在单位联系，将现住户迁出， 退还原主，或者经协商同意，作价收购或用其他房屋顶退。”可是，中央、国务院从来没有对应退房硬性折价收购无须同原房主商量的规定。 (三)分析与研究 本案涉及房主对返还错改私房方式的选择权。 我们认为，首先要考虑第二种意见，它更合乎我国有关所有权的理论以及住房制度改革的政策、法律。 1我国个人所有权理论支持房主对返还错改私房方式的选择，《民法通则》赋予房主选择权。任何权利都必须与义务相一致，都必须受法律、社会公共利益的制约，但作为一名守法公民，其所有权内容具有以下特征： (1)个人所有权占有、使用、收益、处分效力的排它性。 ①个人所有权有优先的权利。数人对同一特定物主张几个个人单独的所有权时，以时间(生效证据的时间)在先者为有效。如同一间房，甲的产权证在先，乙无合法取得产权证的书面证据，即使作出一个产权证，在甲抗辩时，以甲的产权证为有限。个人所有权在同债权发生冲突时，一般也以所有权效力在先，如新房主不愿再出租其房屋，原则上应终止或变更租赁合同。 ②个人所有权派生绝对的物上请求权，可以向裁判机关，也可以直接向物的占有人及侵权人请求确认产权、返还原物、恢复原状、排除(预防)妨碍、赔偿损失。 ③个人所有权派生的请求权有追及效力。无论所有物转了多少次手，个人所有权人可以直接追索至该物所在之处，主张自己的所有权。 ④个人所有权的追及力无期限，即使逾期受不到诉讼时效的保护，个人所有权人仍有对所有物和平追索的请求权。 ⑤个人所有权的诉讼时效一般2年，最长为20年，不能减少。 (2)个人所有权占有、使用、收益、处分及于物的全部性。个人所有权内容任何时候不是就物的一部分而发生效力，即使物的一部分为他人所占有，也是就物的全部发生效力。在共有的情况下，每一共有人也是就物的全部作相应的占有、使用、收益、处分。 (3)个人所有权权力的永久性。个人所有权是无期限的、连续的、没有消灭时效的，法律上没有个人所有权人占有、使用、收益、处分权在最长期限。我们认为，基于原房主作为其21.6平方米房屋的个人所有权人，依个人所有权理论享有的个人所有权的排它性、及于物的全部性、永久性，赋予其对返还错改私房方式的选择权，负有返还义务的一方，只有在原房主同意的情况下，才能收购，或者交换产权。在双方