物业管理招投标技巧及范例精解 第二节 物业管理市场的地位与运行原则.docVIP

物业管理招投标技巧及范例精解 第二节 物业管理市场的地位与运行原则 一、物业管理市场的特点 物业管理市场的供给主体是各类物业管理企业和专业服务企业。需求主体是业主和非业主使用人、承租人，业主包括开发商和置业业主。政府主管部门则扮演主持、指导、监控和协调的角色。 物业管理市场关系到社会各方的安居乐业，影响面很广，其特点是： (一)具有双重职能的市场 物业管理市场溶要素市场和消费市场于一体。自用的居住用房管理主要是消费市场，出租的居住用房和经营性用房的管理则属于要素市场，所以是一个具有双重职能的市场。 (二)对前级市场具有积极的激励作用 在整个房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级，物业管理市场的运作对前级市场有强烈的反弹和刺激作用，即物业管理市场的良好动作能带动房地产开发市场、营销市场的繁荣兴旺。 (三)劳务市场 物业管理市场的流通和交换的标的不是实物，而是提供商品性劳动服务，并且是房地产市场中吸收劳动力最多的市场。 (四)双向选择 物业管理市场的需求方，即开发商和业主可以选择物业管理企业，物业管理企业也有选择服务对象的权利。相互之间是一种平等互利的通过委托合同建立的市场型伙伴合作关系。 所以，物业管理市场的关系和含义可以归纳为： 物业管理市场的供求关系是由供方物业管理企业向需方物业业主和使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。在物业管理市场运作过程中，物业管理企业采用经营性的手段对物业实施管理，对业主和使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。 二、物业管理市场的委托关系 物业管理市场的委托关系依据开发商、业主与物业管理部门的关系，一般可划分为两大类： (一)委托管理型 这是典型的，也是基本的市场关系。开发商、业主采用招投标或协议的方式，通过《物业管理服务合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。如果物业的产权属于两个或两个以上的业主，就由业主管房小组或业主委员会代表业主承担业主自治管理的职能和合理委托管理关系。 这种委托管理的市场关系，按照对物业的自用或出租又可分为： 1自用委托型市场关系 业主将自有自用的物业委托物业管理企业管理，这是典型的委托管理关系。根据委托的范围和项目的不同可以分为： (1)全方位委托：即将物业区域的全部管理服务业务委托于一个公司。 (2)项目性物体：即将物业区域的管理服务业务分项目委托给各个公司。 2代理经租型市场关系 业主将自有的物业出租，委托物业管理企业经营管理，有两种委托方式： (1)一种是：出租权属于业主，由业主与租户签订租赁合同，物业管理企业只承担收租和管理。 (2)另一种是：把经租权也委托给物业管理企业，由物业管理企业全权代表业主招揽租户，签订租赁合同。 代理经租型的物业管理费用的收交也有两种方式： (1)一种是物业管理费计算在租金里，再由业主向物业管理公司支付。 (2)另一种是物业管理费不计算在租金里，由承租人直接向物业管理企业支付。 不管用哪一种收交方式，都应该在委托管理服务合同和租约中明确规定。 (二)自主经营型 开发商、业主将自有的物业，一般是一个业主所有，不是委托给专业的物业管理企业管理，而是在自己单位内部设立物业管理部门来管理。 自主经营型与委托管理型的基本区别有两点： 第一，在物业所有权和经营管理权的关系上，自主经营型是二权合一，委托管理型是二权分离。 第二，在法人地位上，自主经营型物业所有权人和经营人是同一个法人，委托管理型是两个各自独立的法人。 自主经营型按其对物业的使用和经营方式又可分为： 1自有自用型 这一类大多数是收益性物业，如商场、宾馆、度假村、厂房、仓库等。这些单位往往在自己企业内部设立不具有独立法人资格的物业管理部来管理自己的物业。 2自有出租型 开发商、业主和物业管理企业合而为一，来经营管理自己的出租物业，实质上是一个拥有自己产业的物业管理企业。自主经营型的物业管理严格地讲尚未纳入物业管理市场；而且，自主经营型的物业管理一般规模都不大。如果本单位所属的物业管理部成为独立的法人单位，这个物业管理企业与原单位(开发商、业主)就应该订立委托管理服务合同。自主经营型也就向委托管理型转换了，自主经营型的物业也就逐步纳入物业管理市场了。自主经营型的物业逐步纳入委托管理，是物业管理市场发展的必然趋势。 三、物业管理市场运行原则 物业管理市场的运行原则是规范物业管理市场供需双方的行为准则，也是物业管理市场有序运行的指导方针。 (一)业主自治与专业管理相结合的原则 这是物业管理的基本原则，同时也对物业管理市场起着指导作用。这一原则规范业主与物业管理企业间的市场关系，划清业主与物业管理企业双方的职责、权利和义务。 1业主在物业管理市场中的地位与职责 业主通过其