最新上海浦东南汇新场镇项目决策报告.pptVIP

4.1项目财务指标估算 12.2% 　 　 　 　 　 　 销售净利率 0 　 　 　 　 　 　 其中：万科权益利润 45,701 0 467 1,107 44,127 0 0 税后利润 15,234 0 156 369 14,709 0 0 减：所得税 60,934 0 623 -12,860 73,171 0 0 税前利润 0 0 0 0 0 0 0 增值税汇算清缴补差 0 0 0 0 0 0 0 财务费用 7,512 0 14 56 7,442 0 0 销售费用 7,512 0 14 56 7,442 0 0 管理费用 23,474 0 43 173 23,257 0 0 营业税金及附加 116,549 0 0 6,479 110,070 0 0 开发建安成本 159,606 0 0 8,872 150,734 0 0 减：地价成本 375,587 0 694 2,776 372,117 0 0 结算金额（万元） 166,456 0 0 9,253 157,203 0 0 结算面积（平米） 375,587 0 0 2,776 127,353 245,458 0 销售金额（万元） 166,456 0 0 9,253 58,570 98,633 0 销售面积（平米） 合计 2015年 2014年 2013年 2012年 2011年 2010年 　 4.1项目财务指标估算 20% 项目毛利率 12.17% 项目净利率 　 保本售价(元/平米) 万元/亩 　 单位占地净利 138,760 启动资金（万元） 2,745 45,701 税后净利润 2012年3月 现金流为正时间 4,563 75,958 项目利润 21.41% 内部收益率 22,564 375,587 销售收入 2010年6月 资金峰值时间 16,590 276,155 开发成本 179,157 资金峰值（万元） 17,493 291,179 总投资 指标值 项目 单位金额（元/M2） 总额（万元） 项目 汇报内容 一、土地属性分析 二、市场竞争分析及定位 三、项目初步规划及开发节奏 四、项目财务指标估算 五、项目获取方式及风险评估 六、总结与建议 □ 是 √否 是否存在中介费 土地方或合作方背景 政府信息 项目信息来源 无 土地手续状况 70年 土地使用年限 居住用地 土地用途 无 土地他项权利 上海浦东新区政府 土地使用权人 5.1土地获取方式及风险分析-土地权属状况与项目背景 土地使用权获取方式: 本项目将采用公开挂牌方式出让 5.2土地获取方式及风险分析-土地获取程序 前置工作环节 公司决策环节 参与挂牌环节 上海公司前置准备工作 1月1日至2月4日 完成立项报告召开立项会 签订合作意向书（可选） 完成可研报告召开决策会 缴纳竞买保证金 竞买资格申请（报名） 挂牌 公布挂牌结果 1月21日 2月6日 1月21日 2月3日 2月10日 2月10日 5.3土地获取方式及风险分析-地价与支付节奏 1、1月21缴纳了2679万竞买保证金； 2、出让文件中未明确地价支付节奏，测算中按照2010年3季度付清全部土地出让金考虑。 付款条件 100% 支付地价比例 2010年三季度 支付进度 支付节奏 总额：150205万元； 楼面单价：10093元/平方米 地价 1、本项目为公开市场获取项目，净地出让，无拆迁补偿风险、合作风险、政策风险。 5.4土地获取方式及风险分析-项目风险与防范 风险分析： 汇报内容 一、土地属性分析 二、市场竞争分析及定位 三、项目初步规划及开发节奏 四、项目财务指标估算 五、项目获取方式及风险评估 六、总结与建议 无 劣 势 本项目位于浦东新区南汇新场镇，旅游资源丰富，自然环境良好，周边房地产市场处于上升阶段。 本项目临近轨道交通11号线新场站（2012年底通车）