最新不动产开发投资项目基础数据测算.pptVIP

（3）总成本费用预测 指项目建成后，在一定时期内，对项目在各年度所发生的总成本费用进行的预测。即对项目开发产品成本和营运成本进行预测。 （4）经营收入和税金预测 指在生产期间的一定时期内，对项目各年的经营收入与经营税金进行的预测。 2017-12-11 （5）利润总额及利润分配预测 指项目建成后各年的利润与收益的预测。利润是指经营收入扣除成本、费用、各种税金及附加后的数额；收益则是利润与固定资产折旧之和。 （6）贷款还本付息预测 指项目建成后，按国家规定预测归还贷款的资金来源，分年归还银行贷款及国内外其他借款的本金和利息，用以计算偿清贷款本息的时间（贷款偿还期）。 2017-12-11 不动产基础 数 据 环 境 数据 技 术 数据 财 务 数据 图6-1 不动产投资项目基础数据结构 2017-12-11 6.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措 6.2.1 不动产开发项目投资支出测算 不动产开发建设投资是指在开发期内完成不动产产品开发建设所需要投入的各项成本费用。开发建设投资测算项目内容主要包括：土地费用、工程费用、开发间接费、开发费用、开发期税费、销售费用、其他费用以及不可预见费等。 1. 土地费用 土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。项目土地使用权的取得方式不同，发生的土地费用也不同。 2017-12-11 2. 工程费用 不动产项目的开发必然涉及建筑材料的消耗以及相关设备的采购与安装，将这部分支出列入工程费用的范畴，具体包括：前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用和公共配套设施建设费用。 （1）前期工程费用 不动产开发项目正式开工之前需要完成一些列前期准备工作，如开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等。 2017-12-11 ①项目规划、设计、可行性研究所需费用可按总投资的一定比例测算。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性论证费占建安工程费的1%～3%。 ②项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量结合有关收费标准测算，一般为建安工程费的0.5%左右。 ③土地开发中“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物的拆除费用，场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的测算可根据实际工程量，参照有关计费标准进行。 2017-12-11 （2）基础设施建设费用 基础设施建设费用是指项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。具体测算时，可按单位指标法进行。 2017-12-11 （3）建筑安装工程费用 建筑安装工程费用是指不动产主体工程建设所发生的建筑工程、设备采购、设备安装和室内外装饰等费用。具体而言，建筑工程费包括结构、建筑、特殊装修工程费。设备采购及安装工程费包括给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等。建筑安装工程费用测算可以采用单元测算法、单位指标测算法、工程量近似匡算法、概算指标测算法、概预算定额法，也可根据类似工程相关费用进行经验测算。 2017-12-11 ①单元测算法 单元测算法是指以基本建设单元的综合投资额乘以单元数得到项目或单项工程总投资的工程费用测算方法。 ②单位指标测算法 单位指标测算法是指以单位工程量投资额乘以工程量得到单项工程投资额的测算方法。 2017-12-11 （4）公共配套设施建设费用 公共配套设施，又称公建设施，是指为不动产物业客户提供配套服务的各种公共设施，如居民小区的居委会、幼儿园、公厕、垃圾站、学校等公共设施。 3. 开发间接费 不动产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用称为开发间接费。主要包括现场管理中发生的办公费、水电费、周转房摊销，管理人员工资、福利费、劳动保护费和其他现场管理费用。 2017-12-11 4. 开发费用 在不动产项目开发过程中，必然要发生管理费用和财务费用，总称其为开发费用。 （1）管理费用 不动产开发企业管理部门为组织和管理不动产项目的开发经营活动而发生的各项费用称为管理费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、开办费摊销、业务费摊销、业务招待费、坏账损失以及其他管理费用。管理费可按项目土地费用和工程费用之和的一定比例测算（一般为3%左右）。 2017-12-11 （2）财务费用 财务费用是指不动产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资活动发生的其他费用。不动产开发项目的借款利息主