开发商会中心和配套住宅项目可行性报告.docVIP

株洲工商联50亩项目分析报告（草案） 第一部分 项目背景 本项目属株洲市工商业联合会合作项目,由于合作方资金紧张,拟与我公司合作开发商会中心和配套住宅。 一、合作项目概况： 1、位置：项目地位于黄河北路与待建的华山路交汇处，项目用地呈长方型， 南北走向，四面临路。用地面积约50亩（第一次报批40亩，第二次报批10亩），二块用地之间相隔15米宽的规划道路（争取取消），项目地对面是建设中的株洲市技术监督局和民政局、人防办等政府新办公区，周边学校有北师大附中，企业单位有金德管业等，土地临黄河北路往西延伸至珠江北路，东西面临规划道路，地形相对平整。 2、交通状况：地块周边交通发达，道路规划完善。黄河北路、珠江北路与西环线和株洲大道相通，往长沙和湘潭方向都很方便。 3、市政设施及配套服务：周边的生活配套服务尚未成形，市政设施不够完善。但随着该区域的开发，配套设施将逐步完善。 二、合作模式： 1、 项目用地以市工商业联合会的名义向政府申请报批，土地使用权由湘银集团通过摘牌方式取得。报批费用由湘银公司垫付； 2、土地价格估计在18--20万元/亩（由市工商联落实），土地挂牌出让金由政府全额返还； 3、项目建设由湘银公司投资，按市场运作模式运作，市工商联要求无偿取得约3000平米办公用房作为运作本项目的条件，同时以优惠价销售写字楼和住宅给工商联会员单位； 4、以工商联的名义对外成立项目部，但项目实际操作由湘银公司负责。 三、项目进展情况： 1、已于2009年1月15日拿到发改委关于株洲市商会中心项目建议书的批文； 2、项目建议书由市规划设计院完成； 3、40亩项目用地已完成国家报批手续，目前正在准备报省国土厅的相关资料；4、10亩项目用地的报批手续还没办下来，报批资料已由市国土局报送省国土 厅； 5、项目用地报批工作得到市领导的高度重视并作出给予政策支持的明确批示； 6、目前推动工作进程的难点主要是缺少资金。 第二部分 项目调查分析 一、项目地块优劣情况分析： 1、优势分析 (1)项目地理位置优越，交通便利，规划为政府机关新办公区；(2)随着周边市管线公司、市民政局、市自来水公司建设工程的完成，地段升值空间较大，产品昭示性强；(3)临街面积较大，可挖掘商业价值。 2、劣势分析 (1)地块面积小，不能形成规模效益； (2)代征道路面积大，对项目利润有一定影响； (3)二块项目用地之间被规划道路隔开,对规划和实际用地面积率有一定影响。 二、项目周边楼盘分析： 从调查几个有代表性的楼盘来看，株洲房地产市场交易相对2008年下半年有所回升，价格平稳，这与三线城市房地产泡沫较少有关。商业门面仍是人们投资的首选。 滨江板块、长江北板块典型楼盘 项目名称 物业类型 占地面积（亩） 建筑面积（㎡） 容积率 主力户型 均价（元/㎡） 户数 丽景滨江 高层 30 78000 4.0 140、160、170大户型 3200 420多 水岸春天 小高层、高层 60 190000 4.8 小户型45-68㎡ 3200 一期108户 中房.共和城 小高层 47 119238 3.4 一房60/二房95-110/三房136-145/四房152-175 2500左右 740 紫苑江岸 多层、小高层 30 58000 2.78 三房130-140 2750 380 尚格名城 多层、小高层、高层 800 1200000 1.71 二房、三房88-110㎡ 起价2600,均价2900，最高价3200 10000 庐山恋 小高层 80 176000 3.2 三房117-138㎡，四房150-170㎡ 起价2750，均价3050，最高3300 1200 城市风景 小高层、高层 80 150000 2.8 80㎡左右二房，100-140㎡三房，180-190㎡四房 3200 - 三、消费人群分析 通过对河西重点楼盘调查，归纳消费人群主要有以下三类：一类是本地消费人群，以改善自住刚性需求为主；二类是周边县市消费人群，这类人群为子女学业等原因迁入市区居住，同时也有部分投资人群；三类是株洲市周边的投资人群（主要针对北师大附中和白鹤小学周边楼盘）。 四、产品类型分析 通过对市场调查了解，各个楼盘的主要产品类型为高层和小高层为主，占总量的90%以上；楼盘规模：以中型规模为主；主力户型：三房四房为主，面积集中在120-160㎡之间；均价：2900-3200元/㎡； 第三部分 项目初步定位 一、项目的初步定位分析： 1、合作方的要求 ：合作方（市工商联）对本项目产品定位要求有不少于3万平米的市工商联商会中心，主要功能为：商务写字楼、酒店、会展中心、产品展示区、会员企业活动中心以及配套住宅。 2、基于以上原因本项目产品初步定位为商务写字楼和酒店式公寓、配套住宅。其中：