中铁来广营项目前期策划报告 (NXPowerLite).pptVIP

1-1地块专题研究 用地环境分析 产品开发可行性分析 产品优化建议 配套商业规划建议 户型设计可选择性少 商业面积过大 经济指标 商业总面积约：29400平方米 地上三层的商业面积约：21900平方米 地下一层商业面积约：7500平方米 酒店式公寓总面积约：47330平方米 1-1产品优化建议 整体优化——原规划 原标准层平面图 户型单一 通廊过长，使用率较低 东西向户型较多，舒适性降低 1-1产品优化建议 调整为形体丰富的围合空间 1－1地块是本项目的重点和难点，主力客群为时尚的年青人，产品定位为酒店式公寓，建议调整为形体丰富的围合空间！创造出现代时尚的标志性建筑，吸引主力客群的目光！ 尽可能减少商业面积，扩大酒店式公寓的面积 商业只设在首层、二层面积调整为13350平方米，地下一层7500平米 三层以上均为酒店式公寓面积调整为55880平方米 整体优化——地块优化建议 1-1产品优化建议 利用体块穿插，局部打开，打破体量的沉闷，打造为型体丰富围合空间！ 体型优化建议 1-1产品优化建议 套型 套型建筑面积 户数 套数比例 面积(㎡) 面积比例 零居 45左右 993 83％ 44704 80% 一室一厅 55左右 203 17％ 11176 20％ 合计 　 1196 100% 55880 100% 户型优化配比建议 公寓项目中则以45m2左右的零居、55 m2左右一居最为热销。 1-1地块 1-1产品优化建议 3～9层 10～13层 户型配比——优化后平面图 调整后3~9层为两栋，在10~13层用通廊连接 两栋更加利于销售策略的制定 增加了南北户型比例 减少通廊长度 1-1产品优化建议 1-1地块沿街115米高45米的立面，体量缺乏变化，过于沉闷 现有立面风格公寓感不强 现有立面风格不符合项目主力客群－时尚年青人的审美情趣 外立面优化——原立面 1-1产品优化建议 1-1地块的主力客群为时尚年青人，建议立面跳出欧式简约风格，而改为现代简约、时尚风格！ 邀请设计大师设计标新立异的方案，创造眼球效益，弥补公寓式酒店户型的不足 外立面优化——立面建议 结合入口处理方式、体型穿插，立面层次丰富！时尚、现代满足年青人的审美情趣! 1-1产品优化建议 外立面优化——风格建议 现代 简约 1-1产品优化建议 1-1地块专题研究 用地环境分析 产品开发可行性分析 产品优化建议 配套商业规划建议 定位思考：借势 区域发展潜力 规避 商业辐射面及客流吸引上的市场压力，探索 过量商业有效开发的合理空间。 项目发展方向：在着重发展沿街商业物业基础条件上，提供满足本社区及周边消费群体的新型生活商业街区。 商业规划方向 1-1地块配套商业规划建议 邻里商业配套的打造 —— 商业体量：5000平方米左右 商业组成：社区生活配套类中小店铺（零售、餐饮、休闲服务） 商业布局：沿清河营东路及清河营路进行排布，1-2地块、1-6地块（除会所外）不设置商业 考虑到交通及道路问题，配套商业之规模性店铺适宜规划在北侧；其他中小店铺则建议居于西侧 考虑到社区入口及学校布局，社区配套类商业设施宜布局在北侧部分；针对中高端消费及学生青年消费的新兴商业业态则趋于西侧。 道路交通状况 / 未来商业布局 / 社区入口及 周边校区 客流 问题 / 配套商业物业需求 商业布局方向 1-1地块配套商业规划建议 LOFT店铺 2 层联体店铺 商业部分尽量设置临街商铺。 （清河营路、清河营东街）鉴于现 有地块条件及道路问题，北侧部分考虑引进规模性店铺（餐饮、休闲业态）建议设置LOFT物业结构，西侧则以一托二的联体商铺形式进行布局 两者不同产品以降低项目的入市压力。 商业模型示意 1-1地块配套商业规划建议 配套商业仅设置在1-1地块，除1-6地块会所（售楼处）外，1-2及1-6地块不设置商业 1-1地块控制商业规模，体量在4000-6000平米之间，全部分割打散销售，设计面积暂按规委要求6660平米 业态定位于社区配套，主要服务于本小区业主、学校师生及周边社区居民等 开发时间尽可能地后延，待周边成熟或积累了一定的人气之后开发最佳，即在一期1-6和二期1-2之后 商业规划建议 1-1地块配套商业规划建议 项目定位 4 市场研究 1 产品优化建议 5 开发、营销策略 7 营销难点及应对策略 3 项目本体分析 2 1-1地块专题研究 6 开发、营销策略 竞争环境回顾 开发策略 推盘策略 价格策略 推广策略 竞争环境回顾 根据市场研究中对竞品的分析， 未来的市场竞争中，以下四个项目 将是本案的主要竞争对手： 悦溪 招商陈营地块 来广营2、3、4号地 北纬40° 山水Lavie 招商